Saltar al contingut principal
Manual pràctic de Renda 2020

Quantitats destinades a l'amortització

Normativa:Arts.23.1 b) Llei IRPF i 13 h) i 14 Reglament

Tenen la consideració de despeses deduïbles les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble i dels altres béns cedits amb el mateix, sempre que responguen a la seua depreciació efectiva.

L'amortització és la manera de tindre en compte la depreciació que patixen els immobles generadors dels rendiments per l'ús o transcurs del temps.

Quant a la forma de càlcul per a considerar que l'amortització respon a la depreciació efectiva hem de distingir:

. Béns Immobles

Tractant-se de béns immobles es considerarà que les amortitzacions complixen el requisit d'efectivitat quan, el cada any, no excedisquen del resultat d'aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el més gran dels següents valors.

a. Cost d'adquisició satisfet que serà:

  • En el cas d'immobles adquirits a títol onerós: el preu d'adquisició incloses les despeses, inclosos les despeses i tributs inherents a l'adquisició (notaria, registre, IVA no deduïble, Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, despeses d'agència, etc.)sense incloure en el còmput el valor del terra, així com el cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits.
  • En el cas d'immobles adquirits a títol gratuït per herència o donació: la part de les despeses i tributs inherents a l'adquisició que corresponga a la construcció i, en el seu cas, la totalitat de les inversions i millores efectuades.

b. Valor cadastral, exclòs el valor del terra.

Quan no es conega el valor del terra, este es calcularà prorratejant el cost d'adquisició satisfet entre els valors cadastrals del terra i de la construcció de cada any reflectit al corresponent rebut de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI).

Límit de l'amortització acumulada dels immobles

El límit de l'amortització acumulada serà el valor d'adquisició de l'immoble generador dels rendiments.Per tant:

  • En el cas de béns adquirits a títol onerós, l'amortització acumulada no podrà superar el cost d'adquisició de l'immoble, que es correspon amb el seu valor d'adquisició conforme a l'article 35 de la Llei del IRPF (exclòs del còmput el valor del terra).

    Conforme a l'esmentat article 35 de la Llei del IRPF el valor d'adquisició estarà format per la suma de:

    1. L'import real pel qual l'esmentada adquisició s'haguera efectuat.
    2. El cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits i les despeses i tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que hagueren sigut satisfets per l'adquirent.

    Este valor es minorarà en l'import de les amortitzacions fiscalment deduïbles, computant-se en tot cas l'amortització mínima, amb independència de l'efectiva consideració d'esta com a despesa.A estos efectes, es considerarà com a amortització mínima la resultant del període màxim d'amortització o el percentatge fix que corresponga, segons cada cas.

  • En el cas dels immobles adquirits a títol lucratiu, el límit de l'amortització acumulada, en còmput global, no podrà superar el valor d'adquisició en els termes de l'article 36 de la Llei de IRPF (exclòs del còmput el valor del terra).

    Segons l'article 36 de la Llei de l'IRPF, en estos casos prendrà per import real dels valors respectius aquells que resulten de l'aplicació de les normes de l'Impost sobre Successions i Donacions, sense que puguen excedir del valor de mercat.

Exemple:

Senyor R.R.R. va adquirir per herència un immoble el valor atribuït en la liquidació de l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD) i que consta del qual en l'escriptura pública d'adjudicació d'herència va ser de 100.000 euros.

Les despeses i tributs inherents a l'adquisició (notària, registre, ISD) ascendixen a 2.000 euros.

El valor cadastral de l'immoble heretat:80.000 euros.

El percentatge que representa el valor del terra respecte al valor total de l'immoble és del 20 per 100.

Una vegada heretat, l'immoble es va destinar a l'arrendament a tercers.

Calcular l'amortització que correspon a un bé immoble que es troba llogat i el límit d'amortització acumulada deduïble.

Solució:

1.Càlcul de l'amortització.

Es prendrà per al càlcul de l'amortització el més gran dels següents valors

  • Cost d'adquisició satisfet:(80% s/2.000) = 1.600
  • Valor cadastral exclòs el valor del terra:(80% s/ 80.000) = 64.000

L'import de l'amortització deduïble com a despesa per a determinar el rendiment de capital immobiliari serà resultat d'aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el més gran dels valors anteriors en este cas el valor cadastral exclòs el valor del terra.

Per tant, en este cas l'import de l'amortització deduïble serà el 3% s/64.000 euros = 1.920,00 euros

2.Límit amortització acumulada.

El contribuent podrà amortitzar l'immoble fins que l'import de l'amortització acumulada assolisca el valor de l'immoble a efectes de l'ISD (excloent del còmput el valor del terra), açò és, 80% x (100.000 + 2.000) = 81.600 euros.

Recorde:en el supòsit que l'immoble no haguera estat arrendat durant tot l'any, l'amortització deduïble, els interessos i altres despeses de finançament, les despeses en primes d'assegurances, comunitat, Impost sobre Béns Immobles, subministraments etc., seran els que corresponguen al nombre de dies de l'any en què l'immoble ha estat arrendat.

En els períodes en què l'immoble no haja estat arrendat s'haurà d'imputar com a renda immobiliària la quantitat que resulte d'aplicar el 2 per 100 o l'1,1 per 100, segons procedisca, al valor cadastral de l'immoble, que proporcionalment corresponga al nombre de dies compresos en l'esmentat període, d'acord amb el previst a l'article 85 de la Llei del IRPF.

. Béns de naturalesa mobiliària cedits conjuntament amb l'immoble

Seran amortitzables sempre que siguen susceptibles d'utilització per un període de temps superior a un any.

S'entendrà que l'amortització anual deduïble per cada un dels béns cedits complix el requisit d'efectivitat, quan el seu import no excedisca del resultat d'aplicar als seus respectius costos d'adquisició satisfets els coeficients d'amortització que li corresponga d'acord amb la taula d'amortitzacions simplificada aprovada per Ordre de 27 de març de 1998.

Dins d'esta taula es recull, entre altres, el següent coeficient màxim d'amortització:Instal·lacions, mobiliari i estris:10 per 100.

. Drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles

Seran amortitzables sempre que la seua adquisició haja suposat un cost per al contribuent.En estos casos és precís distingir:

  1. Si el dret o facultat té termini de durada determinat, l'amortització anual deduïble serà la que resulte de dividir el cost d'adquisició satisfet entre el nombre d'anys de durada del mateix.
  2. Si el dret o facultat fora vitalici, l'amortització computable serà el resultat d'aplicar el coeficient del 3 per 100 sobre el cost d'adquisició satisfet.

En ambdós casos, l'import de les amortitzacions deduïbles a l'exercici no podrà superar la quantia dels rendiments íntegres derivats de cada dret.

Exemple:

El senyor A.S.T va adquirir mitjançant compravenda per un període de 10 anys el dret d'usdefruit sobre un immoble pagat per això la quantitat de 100.000 euros. Durant 2020 l'esmentat immoble ha estat arrendat percebent una renda anual 20.000 euros

Calcular l'amortització que correspon a un bé immoble que es troba llogat.

Solució:

Amortització

  • Cost d'adquisició /durada de l'usdefruit (100.000 ÷ 10 anys) = 10.000
  • Límit rendiments íntegres del dret:Renda anual del lloguer = 20.000

Plena propietat i usdefruit sobre un immoble. En els casos que un contribuent és titular del 50 per 100 de la plena propietat d'un immoble destinat a l'arrendament i sobre el restant 50 per 100 té l'usdefruit, la despesa per amortització es calcularà de forma diferent per a la part de l'immoble del qual és ple propietari i la part del qual és usufructuari, atenent les regles que per a cada un d'ells abans hem indicat.