12. Transmissió o extinció de drets reals d'ús o gaudi sobre immobles
Normativa: Art. 37.1.k) Llei IRPF
Normes específiques de valoració
Com a regla general, el guany o pèrdua patrimonial es calcula per la diferència entre el valor de transmissió (que és zero en el cas d'extinció del dret) i el valor d'adquisició.
Si el titular del dret real d'ús o gaudi sobre béns immobles va arrendar el mateix, va poder deduir-se com a despesa en la determinació dels rendiments del capital immobiliari corresponents l'amortització de l'usdefruit (amb el límit dels rendiments íntegres percebuts per l'arrendament). Per això, en produir-se la transmissió o extinció del dret el valor d'adquisició haurà de minorar-se en l'import de les amortitzacions que van poder deduir-se fiscalment.
En el cas de drets reals d'ús o gaudi constituït sobre immobles que no generin rendiments del capital immobiliari, el dret es consumeix per l'ús, per la qual cosa el valor d'adquisició haurà de minorar-se proporcionalment al temps d'ús.
Drets reals d'ús o gaudi sobre immobles adquirits abans de 31 de desembre de 1994
En aquest supòsit, si s'obté un guany patrimonial, haurà de distingir-se la part del guany patrimonial que s'hagi generat amb anterioritat a 20 de gener de 2006 (única sobre la qual resulten aplicables els coeficients reductors o d'abatiment) de la generada amb posterioritat a aquesta data sobre la qual no resulten aplicables els coeficients reductors o d'abatiment.
La determinació del guany patrimonial generat amb anterioritat a 20 de gener de 2006 i l'aplicació, si escau, dels coeficients reductors s'efectuarà d'acord amb les regles de distribució comentades en aquest mateix Capítol.
Exemple: Transmissió o extinció de drets reals d'ús o gaudi sobre immobles
El senyor A.M.C va adquirir el 2 de gener de 2002 un usdefruit temporal per un període de 20 anys sobre un immoble urbà, desemborsant un import equivalent a 60.000 euros. Aquest immoble urbà va estar arrendat durant els exercicis 2002 a 2006, cobrant el titular del dret un lloguer anual per un import equivalent a 3.000 euros durant 2002 i de 4.200 euros durant cadascun dels restants anys.
El dia 2 de gener de 2021 transmet aquest dret per un import de 34.000 euros.
Determinar l'import del guany o pèrdua patrimonial obtinguda en la transmissió de l'esmentat dret real.
Solució:
Valor de transmissió: 34.000
Valor d'adquisició: 6.000 (1)
Guany patrimonial (34.000 - 6.000) = 28.000
Notes a l'exemple:
(1) Pels exercicis 2007 a 2020 en els que l'immoble no va estar arrendat, el valor d'adquisició del dret real es minorarà en la proporció que aquests períodes representen respecte de la durada del dret. Han de, doncs, realitzar-se les següents operacions:
Import d'adquisició: 60.000
Minoració corresponent als anys 2007 a 2020 (60.000 ÷ 20) x 14 = 42.000
Import d'adquisició minorat (60.000 – 42.000) = 18.000
Menys amortitzacions fiscalment deduïbles: (2)
Total valor amortitzacions 2002 a 2006 (3) (3.000 x 5) = 15.000
Total valor adquisició (18.000 – 15.000) = 3.000 (Tornar)
(2) En tractar-se d'un usdefruit temporal, l'amortització anual deduïble serà la que resulti de dividir el cost d'adquisició del dret satisfet entre el nombre d'anys de durada del mateix, sense que aquest import pugui superar la quantia dels rendiments íntegres derivats del dret. És a dir, 60.000 ÷ 20 = 3.000 euros. (Tornar)
(3) El límit d'amortització fiscalment deduïble no pot superar l'import dels ingressos percebuts a cadascun dels exercicis. (Tornar)