Salta al contingut principal
Manual pràctic de Renda 2021.

Altres requisits i condicions per a l'aplicació de l'exempció

A. Reinversió total o parcial

La reinversió en l'adquisició d'un nou habitatge de l'import obtingut amb la transmissió pot ser total o parcial.

Per aplicar l'exempció per reinversió no resulta precís usar en la seva totalitat els diners obtingut de la venda de l'anterior habitatge essent suficient amb aplicar per a la mateixa fi diners pres a préstec d'un tercer, ja sigui directament o bé com a conseqüència de la subrogació en un préstec prèviament contractat pel transmitent de l'immoble. Per tant, per considerar realitzada la  reinversió  es tindrà en compte la totalitat del valor d'adquisició del nou habitatge independentment de si el seu import ha estat satisfet o finançat i si aquest  valor d'adquisició de la nova és igual o superior al de l'antiga, la reinversió serà total. En cas contrari serà parcial (Sentència del Tribunal Suprem núm. 1230/2020, d'1 d'octubre de 2020, recaiguda en el recurs contenciós administratiu núm. 809/2019-ROJ STS 3049/2020-).

En cas que l'import de la reinversió fora inferior al total obtingut en l'alienació, només s'exclourà de gravamen la part proporcional del guany patrimonial que correspongui a la quantitat efectivament reinvertida en les condicions assenyalades anteriorment.

Tingui-se en compte que en cas de reinversió parcial, s'exclourà de tributació la part proporcional del guany patrimonial obtingut, una vegada aplicada, si escau si escau,  l'exempció prevista en la disposició addicional trenta-setena de la Llei de l'IRPF (exempció del 50 per 100 del guany patrimonial obtingut per la transmissió d'immobles adquirits entre el 12 de maig de 2012 i 31 de desembre de 2012), que correspongui a la quantitat reinvertida, en els termes i condicions previstes per a l'exempció per reinversió d'habitatge habitual.

B. Termini de Reinversió

La reinversió de l'import obtingut en l'alienació haurà d'efectuar-se, d'una sola vegada o successivament, en un període no superior a dos anys, comptats de data a data, que poden ser no només els posteriors sinó també els anteriors a la venda de l'anterior habitatge habitual.

La reinversió a la que es condiciona aquesta exempció no suposa invertir en el nou habitatge exactament els diners obtingut específica i directament en la transmissió de l'antic habitatge habitual, (..). El que vol beneficiar la normativa de l'IRPF, a través d'aquesta exempció, és que l'obligat tributari inverteixi en el termini de dos anys, posteriors o anteriors a la venda, una quantia equivalent a l'import total obtingut per la transmissió, el que donaria lloc a una total exempció del guany, o si escau a una exempció parcial en proporció als imports reinvertits dins aquest termini de dos anys. Resolució del   recurs extraordinari d'alçada per a la unificació de criteri del   TEAC de data 11 de setembre de 2014, Reclamació número 00/02463/2013, recaiguda en recurs extraordinari d'alçada per a unificació de criteri.

La reinversió no s'efectua fora de termini quan la venda s'hagués efectuat a terminis o amb preu ajornat, sempre que l'import dels terminis es destini a la finalitat indicada dins el període impositiu en què es vagin percebent.

Atenció còmput del termini COVID-19: en virtut de la disposició addicional novena del Reial Decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s'adopten mesures urgents complementàries en l'àmbit social i econòmic per fer front a la COVID-19 (BOE d'1 d'abril) i de la modificació de les referències temporals previst en la disposició addicional primera del Reial Decret llei 15/2020, de 21 d'abril, de mesures urgents complementàries per donar suport a l'economia i el treball (BOE del 22):

  • A l'efecte del termini de dos anys previst per a la reinversió en un nou habitatge de l'import obtingut en la venda de l'habitatge antiga, es paralitza el còmput d'aquest termini des del 14 de març de 2020, data d'entrada en vigor del Reial decret 463/2020, fins al 30 de maig de 2020.

  • Així mateix, el termini d'adquisició del nou habitatge habitual d'aquí als dos anys anteriors a la transmissió de l'antic habitatge habitual per a l'aplicació de l'exempció, també se suspèn des del 14 de març de 2020 fins al 30 de maig de 2020.

  • Finalment, a l'efecte del termini previst en l'article 41 bis.3 del Reglament de l'IRPF computat des que l'habitatge va deixar de ser habitual fins que es ven, s'ha paralitzat el còmput d'aquest termini des del 14 de març de 2020, data d'entrada en vigor del Reial decret 463/2020, fins al 30 de maig de 2020.

C. Opció per l'aplicació de l'exempció

En relació amb la manera o forma concreta a través de la que ha d'exterioritzar-se l'opció per l'exempció per reinversió, han de distingir-se les següents situacions:

  1. Reinversió produïda en el mateix exercici en el que s'obté el guany patrimonial o en els dos anys anteriors. En aquest supòsit no resulta exigible cap obligació formal en relació amb l'opció per l'exempció, sempre que l'aplicació de la mateixa no es desmenteixi per alguna altra circumstància de la declaració del mateix exercici o dels següents.

  2. Reinversió produïda en els dos exercicis següents. Quan el contribuent tingui la intenció de reinvertir en els dos anys següents haurà de fer constar en la declaració de l'exercici en el que obtingui el guany patrimonial la seva intenció de reinvertir en les condicions i terminis reglamentàriament establerts, complimentant per això l'epígraf F2 i l'apartat corresponent de l'Annex C.1 d'informació addicional del model de la declaració.

L'emplenament de l'apartat corresponent de l'Annex C.1, que constitueix un deure formal, no té, tanmateix, caràcter substancial o obligatori per poder aplicar l'exempció per reinversió, sempre que l'aplicació de l'exempció no es desmenteixi per alguna altra circumstància de la declaració del mateix exercici o dels següents.

Vegeu sobre això la Resolució del TEAC de 8 de setembre de 2016, Reclamació número 00/06371/2015, recaiguda en recurs extraordinari d'alçada per a unificació de criteri.

D. Incumplimiento de les condicions de la reinversió

L'incompliment de qualsevol de les condicions de la reinversió determina el sotmetiment a gravamen de la part del guany patrimonial corresponent.

En aquest cas, el contribuent ha d'imputar la part del guany patrimonial que resulti no exempta a l'any de la seva obtenció, practicant, per això, autoliquidació complementària amb inclusió dels interessos de demora.

Aquesta última declaració es presentarà en el termini que mitjança entre la data en què es produeixi l'incompliment i la finalització del termini reglamentari de declaració corresponent al període impositiu en què es produeixi aquest incompliment.

Ha de distingir-se acuradament, segons que l'incompliment afecti al termini de la reinversió o a l'import reinvertit. En aquest últim cas, no es perd el dret a l'exempció del guany patrimonial obtingut que correspongui a la quantitat reinvertida.

Exemple:

El senyor M.G.B., de 56 anys transmet el seu habitatge habitual el 2021 per un import de 95.000 euros. Aquest habitatge va ser adquirida el 1995 per una quantitat equivalent a 60.000 euros, incloses les despeses i tributs inherents a aquesta adquisició. El finançament d'aquesta adquisició es va efectuar mitjançant un préstec hipotecari del que, en el moment de la venda, queda per amortitzar un import de 4.000 euros.

De l'import obtingut en la venda, destina 4.000 euros a l'amortització del préstec pendent.

En el mateix any 2021, compra un nou habitatge habitual per un import de 91.000 euros, invertint a aquest efecte la resta de l'import obtingut en la venda del seu anterior habitatge.

Determinar la quantia del guany patrimonial exempt per reinversió.

Solució:

Valor de transmissió: 95.000

Valor d'adquisició: 60.000

Guany patrimonial (95.000 - 60.000) = 35.000

Guany patrimonial exempt per reinversió: 35.000

Guany patrimonial subjecte a gravamen: 0

Nota a l'exemple: donada l'existència d'un préstec hipotecari sobre l'habitatge transmès, l'import que ha de reinvertir-se per obtenir l'exempció total del guany patrimonial obtingut és la diferència entre el valor de transmissió (95.000 euros) i la quantitat destinada a l'amortització pendent del préstec hipotecari (4.000 euros), és a dir, 91.000 euros, quantitat que ha estat l'efectivament reinvertida.