Interessos i altres despeses de finançament i de conservació i reparació de l'immoble

Normativa: Arts. 23.1 a) 1a Llei IRPF i 13 a) Reglament  IRPF

Es consideren inclosos entre les despeses necessàries per a l'obtenció dels rendiments, entre d'altres, els següents:

1. Interessos i altres despeses de finançament

Són deduïbles els interessos i altres despeses de finançament dels capitals aliens invertits en l'adquisició o millora del bé, dret o facultat d'ús o gaudi, així com, si escau, dels béns cedits amb el mateix.

Entre les despeses de finançament es consideren incloses les primes de l'assegurança de vida contractat amb l'entitat financera que va concedir el préstec per a l'adquisició de l'immoble, sempre que la contractació de l'esmentada assegurança figuri entre les condicions del prestadora per a la seva concessió. És a dir, la conseqüència de la no contractació de la referida assegurança de vida ha de ser la impossibilitat d'accedir a aquest préstec.

La deduïbilitat d'aquestes despeses, només opera (a causa de la necessària correlació de les despeses amb els ingressos) respecte a la part del període impositiu en què l'habitatge es trobi llogada, això és, que es calculen de forma proporcional al nombre de dies del període impositiu en els que l'habitatge es trobi arrendada.

Per això,  els interessos i altres despeses de finançament corresponents al període de temps previ a la formalització del contracte d'arrendament, no  seran deduïbles.

Important:els interessos que, per l'aplicació de clàusules terra, haguessin estat satisfets pel contribuent el 2022 i respecte als que, abans de finalitzar el termini de presentació d'autoliquidació de l'IRPF per aquest exercici (30 de juny de 2023), s'assoleixi l'acord de devolució del seu import amb l'entitat financera o com a conseqüència d'una sentència judicial o un laude arbitral, no podran deduir-se com a despesa. Vegeu  el Capítol 2. 

2. Conservació i reparació

Són deduïbles les despeses de conservació i reparació dels béns productors dels rendiments. A aquests efectes, tenen aquesta consideració:

1. Els efectuats regularment amb la finalitat de mantenir l'ús normal dels béns materials, com el pintat, revocación o arranjament d'instal·lacions.

2. Els de substitució d'elements, com instal·lacions de calefacció, ascensor, portes de seguretat o d'altres.

No són deduïbles per aquest concepte les quantitats destinades a l'ampliació o millora dels béns, en constituir les mateixes un major valor d'adquisició de la qual recuperació s'efectua a través de les corresponents amortitzacions.

La deduïbilitat de les despeses anteriors a l'arrendament està condicionada a l'obtenció d'uns ingressos, és a dir, d'uns rendiments íntegres del capital immobiliari: els procedents de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi de béns immobles o de drets reals que recaiguin sobre els mateixos.

L'existència d'una correlació entre les despeses de conservació i reparació, i els ingressos derivats del posterior arrendament de l'habitatge suposa que les despeses de conservació i reparació efectuats en un immoble amb la finalitat d'arrendar-ho (això és, els  efectuats durant el període de temps previ a la formalització del contracte d'arrendament) tindran la consideració de deduïbles per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari, sempre que vagin dirigits exclusivament a la futura obtenció de rendiments del capital immobiliari (a través de l'arrendament o de la constitució o cessió de drets d'ús i gaudi) i no al gaudi, si més no temporal, de l'immoble pel titular. Si en l'exercici en què realitza les despeses  el contribuent no obté rendiments del capital immobiliari derivats de l'immoble, les despeses de reparació i conservació podran ser deduïts durant els quatre anys següents, respectant cada any el límit legalment establert. 

Límit màxim de deducció pels dos conceptes de despeses necessàries anteriors

Ha de tenir-se en compte el següent:

a) L'import total màxim a deduir pels interessos i altres despeses de finançament i per les despeses de conservació i reparació no podrà excedir, per a cada bé o dret, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.

L'excés es podrà deduir durant els quatre anys següents, sense que pugui excedir, conjuntament amb les despeses per aquests mateixos conceptes corresponents a cadascun d'aquests anys, de la quantia dels rendiments íntegres obtinguts a cadascun dels mateixos, per a cada bé o dret.

b) L'import pendent de deduir dels exercicis 2018, 2019, 2020 i 2021 s'aplicarà en la declaració de 2022  amb prioritat als imports que corresponguin al propi exercici 2022  per aquests mateixos conceptes. La quantia que sigui procedent deduir es farà constar en la casella [0104] de la declaració.

Per part seva, l'import corresponent a l'exercici  2022  que s'aplica en la declaració s'indicarà en la casella [0107] i l'import que, per aplicació del límit màxim de deducció, quedi pendent de deduir es farà constar  en la casella [0108]  a l'efecte de la seva deducció en els quatre exercicis següents.

En cas que existeixin diversos contractes d'arrendament l'any sobre un mateix immoble, el límit màxim de la quantitat a deduir per interessos i despeses de conservació i reparació ha de computar-se prenent en consideració les quantitats satisfetes l'any i els ingressos íntegres obtinguts en ell, per la qual cosa, per a algun dels contractes d'arrendament, la quantitat deduïda per interessos i despeses de conservació i reparació podria excedir els ingressos obtinguts.