Exemple 1: Determinació de l'import del guany derivat de la transmissió onerosa d'un immoble adquirit amb anterioritat a 31 de desembre de 1994

El senyor B.P.T. va adquirir el 10 d'octubre de 1992 un xalet per un import equivalent a 100.000 euros, satisfent en concepte d'Impost sobre Transmissions Patrimonials un import equivalent a 7.000 euros. Els restant

El senyor B.P.T. va adquirir el 10 d'octubre de 1992 un xalet per un import equivalent a 100.000 euros, satisfent en concepte d'Impost sobre Transmissions Patrimonials un import equivalent a 7.000 euros. Els restants desemborsaments efectuats pel senyor B.P.T. amb motiu de l'adquisició van ascendir a  la quantitat de 1.000 euros en concepte de notaria i registre.

El juliol de 2012 va contractar la construcció d'una piscina, així com la remodelació de l'interior del xalet. Aquestes obres es van efectuar durant aquest mes de juliol i els seus imports van ascendir a 75.000 euros, inclòs l'IVA.

El dia 3 de febrer de 2022  va vendre el xalet en el preu de 500.000 euros, de què 150.000 euros, corresponen a la millora realitzada el 2012, abonant en concepte d'Impost Municipal sobre Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana la quantitat de 15.000 euros. El xalet no ha estat en cap moment arrendat.

Determinar l'import del guany o pèrdua patrimonial obtinguda en aquesta transmissió, tenint en compte que el contribuent no ha realitzat des de 2015 transmissió d'elements patrimonials a de la qual guany li fos aplicable la disposició transitòria novena de la Llei de l'IRPF

Solució:

En haver-se efectuada millores en el xalet en un any diferent del de la seva adquisició, ha de distingir-se la part del valor d'alienació que correspon a cada component, és a dir, al xalet i a la millora, amb l’objecte d'aplicar el coeficient reductor corresponent al guany patrimonial derivat de la transmissió del xalet.

La determinació del guany o pèrdua patrimonial obtinguda s'efectuarà distingint la que correspongui al xalet i la que correspongui a la millora.

1. Determinació del guany patrimonial corresponent al xalet (data de venda 03-02-2022).

1. Determinació del guany patrimonial obtingut:

   Valor de transmissió (500.000 – 150.000 – 15.000) ⁽¹⁾ = 335.000

   Valor d'adquisició (100.000 + 7.000 + 1.000) ⁽²⁾ = 108.000

   Guany patrimonial (335.000 – 108.000) =  227.000

2. Determinació del guany patrimonial generat abans del 20-01-2006):

   Guany patrimonial generat amb anterioritat a 20-01-2006: (227.000 ÷ 10.708 dies) x 4.849 dies ⁽³⁾ =  102.794,45

3. Càlcul de la reducció:

   1. Guany patrimonial susceptible de reducció ⁽⁴⁾

      Límit màxim de valors de transmissió: 400.000

      Valor de transmissió acumulat d'uns altres elements patrimonials transmesos amb dret a la reducció des de 01-01-2015: 0

      Valor de transmissió de l'element patrimonial al que s'aplica la DT 9a Llei de l'IRPF : 335.000

      Guany patrimonial susceptible de reducció: 102.794,45

   2. Reducció aplicable

      NÚM. d'anys de permanència a 31-12-1996: fins a  5 anys

      Reducció per coeficients d'abatiment (33,33% x 102.794,45) = 34.261,39

   3. Guany patrimonial reduït

      Guany patrimonial reduït (102.794,45 –  34.261,39)  =  68.533,06

4. Determinació del guany patrimonial no susceptible de reducció (generada a partir del 20-01-2006):

   Guany patrimonial generat amb posterioritat al 20-01-2006: (227.000 ÷ 10.708) x  5.858 ⁽⁵⁾ =  124.184,35

2. Determinació del guany patrimonial corresponent a la millora:

Valor de transmissió: 150.000

Valor d'adquisició: 75.000

Guany patrimonial (150.000 - 75.000) = 75.000,00

3. Guany patrimonial computable (68.533,06 + 124.184,35 + 75.000,00) =  267.717,41

Notes a l'exemple:

⁽¹⁾ De la part del valor de transmissió corresponent al xalet (350.000 euros), s'ha deduït l'import satisfet en concepte d'Impost Municipal sobre Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (15.000 euros). ^(Tornar)

⁽²⁾ Recordi que a partir d'1 de gener de 2015 se suprimeixen els coeficients d'actualització que s'aplicaven per determinar els imports actualitzats dels components del valor d'adquisició. ^(Tornar)

⁽³⁾ El guany patrimonial generat entre la data d'adquisició del xalet (10-10-1992) i el 19 de gener de 2006, tots dos inclosos, es determina repartint proporcionalment el guany patrimonial total (227.000) entre el nombre de dies transcorreguts (10.708) entre la data d'adquisició del xalet i la data de transmissió del mateix (03-02-2022), respecte del número total de dies (4.849) compresos entre la data d'adquisició i el 19-01-2006, tots dos inclosos. ^(Tornar)

⁽⁴⁾ Com el límit màxim aplicable sobre el valor de transmissió és de 400.000 euros i, en aquest cas, el valor de transmissió del xalet és de 335.000 euros i, a més, es tracta de la primera transmissió que realitza el contribuent des de l'1 de gener de 2015 a de la qual guany patrimonial pugui resultar d'aplicació el règim transitori, els percentatges reductors que corresponguin s'aplicaran sobretot l'import (102.794,45 euros) del guany patrimonial generat amb anterioritat a 20-01-2006. Queda una resta de 65.000 euros del límit màxim (400.000 – 335.000) que podrà utilitzar-se en la següent transmissió a la que sigui aplicable la disposició transitòria novena de la Llei de l'IRPF. ^(Tornar)

⁽⁵⁾ El guany patrimonial generat a partir del dia 20 de gener de 2006 fins al dia 3 de febrer de 2022  en el que té lloc la transmissió del xalet es determina repartint proporcionalment el guany patrimonial total (227.000) entre el nombre de dies transcorreguts (10.708) entre la data d'adquisició del xalet i la data de transmissió del mateix (03-02-2022), respecte del número total de dies (5.858) compresos entre el 20-01-2006 i la data de la transmissió.

Aquesta última quantitat també pot determinar-se restant del guany patrimonial total obtingut la part generada amb anterioritat a 20-01-2006. És a dir, (227.000,00 –  102.794,45 = 124.205,55) guany que no pot ser objecte de reducció. ^(Tornar)