Concepte d'habitatge habitual

Normativa: disposició addicional vint-i-tresena Llei IRPF i 41 bis Reglament IRPF. Vegeu també art. 55.5 Reglament IRPF, en la redacció en vigor a 31 de desembre de 2012

A efectes fiscals, es considera habitatge habitual del contribuent l'edificació en la que el contribuent resideixi durant un termini continuat de, com a mínim, tres anys.

En relació amb els beneficis fiscals relacionats amb l'habitatge habitual, en els supòsits d'adquisició de la propietat en pro indivís, havent l'obligat tributari residit ininterrompudament en l'habitatge des de la seva adquisició, per al còmput del termini de tres anys per determinar si l'immoble té o no la consideració d'habitatge habitual, ha d'estar-se a la data en què es va produir l'adquisició de la quota indivisa, sense tenir a aquests efectes transcendència la data en què es va adquirir la quota restant fins a completar el 100 per 100 del domini de la cosa comuna amb motiu de la divisió de la cosa comuna, la dissolució de la societat de guanys, l'extinció del règim econòmic matrimonial de participació o la dissolució de comunitats de béns o separació de comuners.(Resolució del TEAC de 10 de setembre de 2015, Reclamació número 00/06331/2013, recaiguda en recurs extraordinari d'alçada per a la unificació de criteri).

Pel que fa al cas, tingui-se en compte la Sentència del Tribunal Suprem de 12 de desembre de 2022, recaiguda en recurs de cassació núm. 7219/2020, (ROJ: STS 4569/2022), en què fixa com a criteri interpretatiu que per a l'aplicació de l'exempció per reinversió a l'efecte de l'IRPF, no resulta suficient que la contribuent hagi ostentat la nua propietat de l'habitatge que es transmet, durant una part del termini continuat de, com a mínim, tres anys sinó que s'exigeix el seu ple domini durant tot aquell temps en assenyalar que "L'exempció del guany patrimonial obtingut amb motiu de la transmissió de l'habitatge habitual del contribuent, sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en l'adquisició d'un nou habitatge habitual, regulada en l'art.38 de la Llei de l'IRPF, requereix que l'habitatge transmès hagi constituït la seva residència habitual durant el termini continuat de, com a mínim, tres anys continuats i que hagi ostentat durant aquest període el ple domini de la mateixa, sense que la nua propietat resulti títol suficient a tals efectes".

No obstant això, s'entendrà que l'habitatge va tenir el caràcter d'habitual, quan, malgrat no haver transcorregut aquest termini, es produeixi la defunció del contribuent o concorrin altres circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi de domicili, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció del primer treball o canvi de feina o unes altres anàlogues justificades.

L'expressió reglamentària "circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi de domicili" comporta una obligatorietat en aquest canvi. El terme “necessàriament” és un adverbi de manera que, d'acord amb el Diccionari de la Real Academia, significa amb o per necessitat o precisió. Al seu torn, el terme “necessitat” pot indicar tot allò al que és impossible substraerse, faltar o resistir. Encara és més aclaridor la substantiva precisió, inclòs en la definició de “necessàriament”, doncs suposa obligació o necessitat indispensable que força i precisa a executar una cosa. Finalment, confirma l'anterior una de les definicions de “necessari ”: dícese del que es fa i executa obligat d'una altra cosa, com oposat a voluntari i espontani.

En conseqüència, la seva aplicació requereix plantejar-se si davant una determinada situació, canviar de domicili és una opció per al contribuent o queda al marge de la seva voluntat o conveniència; és a dir, que el fet que concorri una de les circumstàncies enumerades o d'altres anàlogues no és determinant per sí sol, ni suposa sense més, una excepció a l'exigència del termini general de residència efectiva durant tres anys. En el primer dels casos, és a dir, si el contribuent manté la possibilitat de triar, no s'estarà en presència d'una circumstància que permeti excepcionar el termini de tres anys i, per tant, si el contribuent decideix canviar de domicili, no per això l'habitatge assolirà la consideració d'habitual. En la mateixa línia, pot afirmar-se que si es prova la concurrència de circumstàncies anàlogues a les enumerades per la disposició addicional vint-i-tresena de la Llei IRPF es podrà excepcionar el termini de tres anys, sempre que les mateixes exigeixin també el canvi de domicili.

Per part seva, perquè l'habitatge adquirit constitueixi la residència habitual del contribuent, ha de ser habitada de manera efectiva i amb caràcter permanent pel propi contribuent, en un termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d'adquisició o finalització de les obres.

S'entendrà que l'habitatge adquirit no perd el caràcter d'habitual quan concorrin les següents circumstàncies:

Quan es produeixi la defunció del contribuent.
Quan concorrin altres circumstàncies que necessàriament impedeixin l'ocupació de l'habitatge en els termes previstos anteriorment.
Quan el contribuent gaudeixi d'habitatge habitual per raó de càrrec o treball i l'adquirida no sigui objecte d'utilització, cas en què el termini dels dotze mesos començarà a comptar-se a partir de la data del cessament.

Quan l'habitatge hagués estat habitada de manera efectiva i permanent pel contribuent en el termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d'adquisició o finalització de les obres, el termini de tres anys per considerar-la com a habitatge habitual del contribuent es computarà des d'aquesta última data.

Quant a aquest requisit d'ocupació de l'habitatge habitual dins els dotze mesos que estableix l'article 41 bis del Reglament de l'IRPF tingui-se en compte que no constitueix un requisit addicional per a la consideració de l'edificació com a habitatge habitual sinó que ve a ampliar la deducció per inversió en habitatge atès que el contribuent podrà aplicar la deducció encara no residint en la mateixa sempre que l'ocupi en aquell termini. Aquesta deducció, no obstant això, no es consolidarà fins que la residència adquireixi la condició d'habitatge habitual, fet que, com hem dit, es produirà en el moment en el que el contribuent resideixi en ella durant un termini continuat de tres anys.

A l'efecte de l'exempció per reinversió la rehabilitació de l'habitatge s'assimila a l'adquisició d'habitatge, tenint tal consideració les obres en la mateixa que compleixin qualsevol dels següents requisits:

Que es tracti d'actuacions subvencionades en matèria de rehabilitació d'habitatges en els termes previstos en el Reial decret 233/2013, de 5 d'abril, pel qual es regula el Pla Estatal de foment del lloguer d'habitatges, la rehabilitació edificatòria, i la regeneració i renovació urbanes, 2013-2016.
Que tinguin per objecte principal la reconstrucció de l'habitatge mitjançant la consolidació i el tractament de les estructures, façanes o cobertes i unes altres anàlogues sempre que el cost global de les operacions de rehabilitació excedeixi el 25 per 100 del preu d'adquisició si s'hagués efectuat aquesta durant els dos anys immediatament anteriors a l'inici de les obres de rehabilitació o, en un altre cas, del valor de mercat que tingués l'habitatge en el moment d'aquest inici. A aquests efectes, es descomptarà del preu d'adquisició o del valor de mercat de l'habitatge la part proporcional corresponent al sòl.

Així mateix, el contribuent també pot obtenir el benefici fiscal de l'exempció per reinversió si destina les quantitats obtingudes en l'alienació de l'habitatge habitual a satisfer el preu d'un nou habitatge habitual en construcció, inclosa la possibilitat d'autopromoció.

Conforme a la doctrina fixada per la Sentència del Tribunal Suprem núm. 1098/2020, de 23 de juliol de 2020, recaiguda en el recurs contenciós administratiu núm. 1098/2020 (ROJ: STS 2698/2020) en el cas de la reinversió en construcció futura han de complir-se dos requisits perquè sigui d'aplicació l'exempció per reinversió:

1r) Que s'apliqui la totalitat de l'import percebut a la construcció del nou habitatge, dins el termini de reinversió de dos anys.

2n) Que es compleixin els requisits de l'article 55 del Reglament de l'IRPF en la redacció vigent a 31 de desembre de 2012, d'acord amb la disposició transitòria divuitena de la Llei de l'IRPF i la disposició transitòria dotzena del Reglament de l'IRPF. Per a la qual cosa ha d'acreditar-se la finalització de les obres en el termini de quatre anys, llevat d'ampliació prevista en els apartats 3 i 4 de l'article 55 del Reglament de l'IRPF.

Important: als exclusius efectes de l'aplicació de l'exempció, s'entendrà que el contribuent està transmetent el seu habitatge habitual quan la mateixa constitueixi el seu habitatge habitual en aquell moment o hagués tingut tal consideració fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de la transmissió.