7.3.7.1.1. Amortización

Amortización del inmueble

En la mayoría de los casos el programa calcula el importe del gasto deducible en concepto de amortización en función de los datos introducidos en los apartados siguientes:

Deberá indicar necesariamente si la adquisición del inmueble es a título oneroso o a título lucrativo (inmuebles adquiridos por herencia, donación). Si una parte la adquirió a título oneroso y otra a título lucrativo deberá marcar las dos casillas.
Fecha de adquisición. Si existiera más de una fecha se indicará la correspondiente a la primera adquisición.
Indicará la fecha de transmisión si ésta se produjo en el año.
El número de días de duración del contrato de arrendamiento. Si para ese inmueble tuvo que dar de alta más de un arrendamiento tendrá que indicar el número de días de cada Tipo de arrendamiento, el resto de datos (fecha de adquisición, valor catastral,...) los traslada el programa.
El valor catastral que conste en el recibo del IBI en proporción a su porcentaje de titularidad.
El valor catastral de la construcción en proporción a su porcentaje de titularidad.
El porcentaje que representa el valor de la construcción respecto al valor catastral lo calcula el programa.
Importe de adquisición. En las adquisiciones a título oneroso es el importe de la adquisición. En las adquisiciones a título lucrativo se tomará por importe de adquisición el valor asignado a efectos del impuesto de Sucesiones y Donaciones sin que pueda exceder del valor de mercado (con carácter general será el que figure en la escritura).
El importe de los gastos y tributos que correspondan a la adquisición del inmueble satisfechos por el adquiriente.
Deberá indicar el importe de las mejoras realizadas en ejercicios anteriores.
En el caso de mejoras realizadas en 2019 tendrá que consignar el importe y los días de amortización. Tenga en cuenta que con carácter general la mejora afecta a la construcción por lo que no se excluirá de la misma la parte que corresponde al suelo. Los datos relativos al NIF de quien realizó la obra o servicio y la fecha de realización de la mejora son de cumplimentación voluntaria.

Amortización en casos especiales

En aquellos supuestos en los que no es posible realizar la comparación entre el coste de adquisición y el valor catastral con los datos consignados en las distintas casillas, será el contribuyente el que tenga que calcular la amortización. En estos casos, el contribuyente deberá indicar exclusivamente el tipo de adquisición: onerosa, lucrativa o ambas sin cumplimentar ningún dato en el apartado "Amortización del inmueble" y consignará en el apartado “Amortización en casos especiales” el importe de la amortización que previamente ha calculado.

Son amortizaciones especiales entre otras:

Cuando el contribuyente sea titular del usufructo (posea o no adicionalmente otra parte en pleno dominio).
Cuando el suelo y la construcción se hayan adquirido de forma diferenciada.
Cuando sólo se alquile parte del inmueble (alquiler de una habitación...)
Cuando siendo propietario de una parte del inmueble el porcentaje de propiedad varía durante el ejercicio (por haber adquirido o transmitido una parte).
Cuando el inmueble no tiene asignado valor catastral (inmuebles de reciente construcción o inmuebles en el extranjero).
En el último año de amortización cuando con la aplicación de la regla general resultara una cantidad que motivase que la amortización acumulada total excediese del valor máximo amortizable.

En el caso excepcional en el que el contribuyente opte por aplicar un porcentaje de amortización inferior al 3%, el importe que resulte de aplicar ese porcentaje sobre el mayor de: el valor catastral o el coste de adquisición satisfecho, sin incluir en ambos casos el valor del suelo, también se consignará en este apartado de amortizaciones en casos especiales. No obstante, recuerde que en una posterior venta del inmueble el valor de adquisición se minorará en los importes que hubiesen resultado de aplicar el 3% aunque usted se hubiera deducido, en concepto de amortización, un gasto menor por haber aplicado un porcentaje inferior al 3%.

Ejemplos de amortizaciones especiales

Un contribuyente adquirió por herencia el usufructo de una vivienda. El valor a efectos el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es de 55.000 € y el importe de dicho impuesto satisfecho con ocasión de esta adquisición es de 5.000 €. La vivienda estuvo alquilada todo el año y el importe del alquiler es de 800 € mensuales.

Marcará adquisición lucrativa
- Si el usufructo fuese temporal y tuviera una duración de10 años
  
  “Amortización en casos especiales”= Coste de adquisición/ duración del usufructo= 60.000/10= 6.000
- Si el usufructo fuera vitalicio
  
  “Amortización en casos especiales”= 3% * 60.000= 1.800
Tanto si el usufructo es temporal como si es vitalicio el importe de la amortización no podrá superar el importe de los rendimientos íntegros del derecho, en este caso: 800*12= 9.600
Un contribuyente compró el 50% de un inmueble por 150.000 € y adquirió por donación el usufructo del 50% con un valor a efectos el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de 100.000 €. El importe de dicho impuesto satisfecho con ocasión de esta adquisición es de 5.000 € y los gastos inherentes a la adquisición 1.000 €. El valor catastral del inmueble es de 90.000 € siendo el valor de la construcción 72.000 €. El inmueble estuvo alquilado todo el año siendo el importe del alquiler 1.000 € mensuales.

Marcará adquisición onerosa y lucrativa. Al ser titular de dos derechos distintos amortizará:
- El derecho de usufructo: 3% * (100.00+5.000+1.000)=3.180
- La plena propiedad: el coste de adquisición de la construcción (150.000*80%) es mayor que el valor catastral de la construcción (72.000*50%). La amortización sería: 3% ( 150.000*80%)= 3.600
El importe de la “Amortización en casos especiales” será= 3.180+3.600= 6.780
Un contribuyente adquirió el 01/01/2016 un terreno por 30.000 € con unos gastos de 1.000 €.En 01/12/2018 finaliza la construcción de la vivienda y el 01/01/2019 lo destina al alquiler. El coste de la construcción es de 150.000 €, los gastos y tributos ascienden a 10.000 €. El valor catastral de la construcción es de 100.000 €.

Marcará adquisición onerosa

Para el cálculo de la amortización se tomará el mayor de: valor catastral de la construcción (100.000) o el coste de la construcción (150.000+10.000)

"Amortización en casos especiales"= 3% (160.000) = 4.800
Un contribuyente es propietario del 100% de una vivienda adquirida a título oneroso por 200.000 €. El 1/12/2019 alquila una habitación que supone el 30% de la superficie de la vivienda. El valor catastral del inmueble es de 100.000 € siendo el valor catastral de la construcción de 80.000 €.

Marcará adquisición onerosa

Coste de adquisición de la construcción (200.000 *80%)= 160.000 que es mayor que el valor catastral de la construcción.

La habitación supone el 30% del inmueble por lo que el coste de adquisición de la habitación sería: (160.000*30%)= 48.000

La amortización correspondiente a la habitación: (3%*48.000)= 1.140.

El importe de la "Amortización en casos especiales" sería 1/12* 1.440= 120 (al estar la habitación arrendada sólo un mes)
Un contribuyente compró el 1/1/2016 el 60% de una vivienda por 80.000 €. El 01/10/2019 compra el otro 40% por 40.000 €. El valor catastral es de 100.000 € y el de la construcción 80.000 €.

Marcará adquisición onerosa. Para el cálculo de la amortización tomará el mayor de:
- El valor catastral de la construcción 80.000
- El coste de adquisición de la construcción (80.000 + 40.000)*80% = 96.000
El valor amortizable será : 96.000

El importe de la “Amortización en casos especiales” será= 3%*[(80.000*80%)+(40.000*80%)*3/12]=2.400
Un contribuyente adquiere por 200.000 euros un inmueble para destinarlo al alquiler. La vivienda, por ser de reciente construcción no tiene valor catastral. El valor del suelo se estima en un 10%.

Marcará adquisición onerosa

El valor de la construcción: (200.000*90%)= 180.000

El importe de la “Amortización en casos especiales” será= (3%*180.000)=5.400

Ejemplo de amortización de un inmueble adquirido a título oneroso y lucrativo (salvo el caso previsto en amortización en casos especiales)

Un contribuyente hereda el 01/01/2015 el 50% de un inmueble correspondiendo el otro 50% a su hermano. El valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es de 60.000 €, los gastos y tributos satisfechos en la adquisición son 3.000 €. El 01/08/2018 compra a su hermano su 50% por 80.000 € satisfaciendo en concepto de gastos y tributos 2.000 €. El valor catastral del inmueble es de 100.000 € siendo el valor de la construcción 80.000 €. El inmueble estuvo arrendado todo el año.
- Marcará adquisición onerosa y lucrativa
- Fecha de adquisición 01/01/2015
- Número de días de duración del contrato 365
- Valor catastral (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble) 100.000
- Valor catastral de la construcción (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble) 80.000
- Importe de adquisición 140.000 (60.000+80.000)
- Gastos y tributos inherentes a la adquisición 5.000 (3.000+2.000)
El importe de la amortización calculado por "Renta Web" será= 3% *(116.000)= 3.480
Un contribuyente hereda el 01/01/2015 el 50% de un inmueble correspondiendo el otro 50% a su hermano. El valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es de 50.000 €, los gastos y tributos satisfechos en la adquisición son 3.000 €. El 01/08/2018 compra a su hermano su 50% por 80.000 € satisfaciendo en concepto de gastos y tributos 2.000 €. El valor catastral del inmueble es de 150.000 € siendo el valor de la construcción 120.000 €. El inmueble estuvo arrendado todo el año.
- Marcará adquisición onerosa y lucrativa
- Fecha de adquisición 01/01/2015
- Número de días de duración del contrato 365
- Valor catastral (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble) 150.000
- Valor catastral de la construcción (parte correspondiente al porcentaje de propiedad en el inmueble) 120.000
- Importe de adquisición 130.000 (50.000+80.000)
- Gastos y tributos inherentes a la adquisición 5.000 (3.000+2.000)
El importe de la amortización calculado por "Renta Web" será= 3% *120.000= 3.600

Ejemplo de amortización de un inmueble sobre el que se ha realizado una mejora

En enero adquiero un piso por 120.000 €, los gastos y tributos satisfechos fueron 10.000 €. Antes de dedicarlo al alquiler realizó una reforma por un valor de 30.000 €. La reforma finaliza en septiembre y en el mes de diciembre alquilo el inmueble. El valor catastral del suelo es de 100.000 € y el de la construcción 80.000 €.

Fecha de adquisición: 01/01/2019
Número de días de duración del contrato de arrendamiento: 31
Valor catastral: 100.000
Valor catastral de la construcción: 80.000
% del valor catastral de la construcción (lo calcula el programa): 80%
Importe de adquisición: 120.000
Gastos y tributos inherentes a la adquisición: 10.000
Mejoras realizadas en 2019:
NIF de quien realizó la obra (de cumplimentación voluntaria) Fecha (de cumplimentación voluntaria) Importe: 30.000 (no se excluye la parte de suelo). Días de amortización: 31