Amortización

Amortización do inmoble

Na maioría dos casos o programa calcula o importe do gasto deducible en concepto de amortización en función dos datos introducidos nos apartados seguintes:

• Deberá indicar necesariamente se a adquisición do inmoble é a título oneroso ou a título lucrativo (inmobles adquiridos por herdanza, doazón).

  Se unha parte adquiriua a título oneroso e outro a título lucrativo deberá marcar os dous recadros.

• Data de adquisición. Se existise máis dunha data indicarase a correspondente á primeira adquisición.

• Indicará a data de transmisión se esta produciuse no ano.

• O número de días de duración do contrato de arrendamento.

  Se para ese inmoble tivo que dar de alta máis dun arrendamento terá que indicar o número de días de cada Tipo de arrendamento, o resto de datos (data de adquisición, valor catastral,...) trasládaos o programa.

• O valor catastral que conste no recibo do IBI en proporción á súa porcentaxe de titularidade.

• O valor catastral da construción en proporción á súa porcentaxe de titularidade.

• A porcentaxe que representa o valor da construción con respecto ao valor catastral calcúlao o programa.

• Importe de adquisición.

  Nas adquisicións a título oneroso é o importe da adquisición. Nas adquisicións a título lucrativo tomarase por importe de adquisición o valor asignado para os efectos do   imposto de Sucesións e Doazóns sen que poida exceder do valor de mercado (con carácter xeral será o que figure na escritura).

• O importe dos gastos e tributos que correspondan á adquisición do inmoble satisfeito polo adquirente.

• Deberá indicar o importe das melloras realizadas en exercicios anteriores.

• No caso de melloras realizadas en 2021 terá que consignar o importe e os días de amortización.

  Teña en conta que con carácter xeral a mellora afecta á construción polo que non se excluirá da mesma a parte que corresponde ao chan.

  Os datos relativos ao NIF de quen realizou a obra ou servizo e a data de realización da mellora son de formalización voluntaria.

Amortización en casos especiais

Naqueles supostos en que non é posible realizar a comparación entre o custo de adquisición e o valor catastral cos datos consignados nos distintos recadros, será o contribuínte o que teña que calcular a amortización.

Nestes casos, o contribuínte deberá indicar exclusivamente o tipo de adquisición: onerosa, lucrativa ou ambas as dúas sen cubrir ningún dato no apartado "Amortización do inmoble "e consignará no apartado “Amortización en casos especiais” o importe da amortización que previamente calculou.

Son amortizacións especiais entre outras:

• Cando o contribuínte sexa titular do usufruto (posúa ou non adicionalmente outra parte en pleno dominio).

• Cando o solo e a construción adquirísense de forma diferenciada.

• Cando só se alugue parte do inmoble (alugamento dun cuarto...)

• Cando sendo propietario dunha parte do inmoble a porcentaxe de propiedade varía durante o exercicio (por adquirir ou transmitido unha parte).

• Cando o inmoble non ten asignado valor catastral (inmobles de recente construción ou inmobles no estranxeiro).

• No último ano de amortización cando coa aplicación da regra xeral resultase unha cantidade que motivase que a amortización acumulada total excedese do valor máximo amortizable.

No caso excepcional en que o contribuínte opte por aplicar unha porcentaxe de amortización inferior ao 3 %, o importe que resulte de aplicar esa porcentaxe sobre o maior de: o valor catastral ou o custo de adquisición satisfeito, sen incluír en ambos os dous casos o valor do solo, tamén se consignará neste apartado de amortizacións en casos especiais.

Non obstante, lembre que nunha posterior venda do inmoble o valor de adquisición minorarase nos importes que resultasen de aplicar o 3% aínda que vostede deducísese, en concepto de amortización, un gasto menor por aplicar unha porcentaxe inferior ao 3 %.

Exemplos de amortizacións  especiais

1. Un contribuínte adquiriu por herdanza o usufruto dunha vivenda. O valor a efectos o Imposto sobre Sucesións e Doazóns é de 55.000 € e o importe do devandito imposto satisfeito con ocasión desta adquisición é de 5.000 €. A vivenda estivo alugada todo o ano e o importe do alugamento é de 800 € mensuais.

   Marcará adquisición lucrativa

   • Se o usufruto fose temporal e tivese unha duración de10 anos

     “Amortización en casos especiais ”= Custo de adquisición / duración do usufructo= 60.000/10= 6.000

   • Se o usufruto fóra vitalicio

     “Amortización en casos especiais ”= 3% * 60.000= 1.800

   Tanto se o usufruto é temporal coma se é vitalicio o importe da amortización non poderá superar o importe dos rendementos íntegros do dereito, neste caso: 800 *12= 9.600

2. Un contribuínte comprou o 50% dun inmoble por 150.000 € e adquiriu por doazón o usufruto do   50% cun valor a efectos o Imposto sobre Sucesións e Doazóns de 100.000 €. O importe do devandito imposto satisfeito con ocasión desta adquisición é de 5.000 € e os gastos inherentes á adquisición 1.000 €. O valor catastral do inmoble é de 90.000 € sendo o valor da construción 72.000 €. O inmoble estivo alugado todo o ano sendo o importe do alugamento 1.000 € mensuais.

   Marcará adquisición onerosa e lucrativa. Ao ser titular de dous dereitos distintos amortizará:

   • O dereito de usufruto: 3% * (100.00+5.000+1.000) =3.180

   • A plena propiedade: o custo de adquisición da construción (150.000 *80 %) é maior que o valor catastral da construción (72.000 *50 %). A amortización sería: 3% (150.000 *80 %) = 3.600

   O importe da “Amortización en casos especiais” será= 3.180+3.600= 6.780

3. Un contribuínte adquiriu o 01/01/2016 un terreo por 30.000 € cuns gastos de 1.000 €.En 01/12/2018 finaliza a construción da vivenda e o 01/01/2021 destínao ao alugamento. O custo da construción é de 150.000 €, os gastos e tributos ascenden a 10.000 €. O valor catastral da construción é de 100.000 €.

   Marcará adquisición onerosa

   Para o cálculo da amortización tomarase o maior de: valor catastral da construción (100.000) ou o custo da construción (150.000+10.000)

   "Amortización en casos especiais"= 3% (160.000) = 4.800

4. Un contribuínte é propietario do 100 %dunha vivenda adquirida a título oneroso por 200.000 €. O 1/12/2021 aluga un cuarto que supón o 30% da superficie da vivenda. O valor catastral do inmoble é de 100.000 € sendo o valor catastral da construción de 80.000 €.

   Marcará adquisición onerosa

   Custo de adquisición da construción (200.000 *80 %) = 160.000 que é maior que o valor catastral da construción.

   O cuarto supón o 30% do inmoble polo que o custo de adquisición do cuarto sería: (160.000 *30 %) = 48.000

   A amortización correspondente ao cuarto: (3 %*48.000) = 1.140.

   O importe da "Amortización en casos especiais" sería 1/12* 1.440= 120 (ao estar o cuarto arrendado só un mes)

5. Un contribuínte comprou o 1/1/2016 o 60% dunha vivenda por 80.000 €. O 01/10/2021 compra o outro 40% por 40.000 €. O valor catastral é de 100.000 € e o da construción 80.000 €.

   Marcará adquisición onerosa. Para o cálculo da amortización tomará o maior de:

   • O valor catastral da construción 80.000

   • O custo de adquisición da construción (80.000 + 40.000) *80% = 96.000

   O valor amortizable será: 96.000

   O importe da “Amortización en casos especiais” será= 3 %*[(80.000 *80 %) +(40.000 *80 %) *3/12]=2.400

6. Un contribuínte adquire por 200.000 euros un inmoble para destinaro ao alugamento. A vivenda, por ser de recente construción non ten valor catastral. O valor do solo estímase nun 10 %.

   Marcará adquisición onerosa

   O valor da construción: (200.000 *90 %) = 180.000

   O importe da “Amortización en casos especiais” será= (3 %*180.000) =5.400

Exemplo de amortización dun  inmoble adquirido a título oneroso e lucrativo (agás o caso previsto en amortización en casos especiais)

1. Un contribuínte herda o 01/01/2015 o 50% dun inmoble correspondendo o outro 50% ao seu irmán. O valor para os efectos do Imposto sobre Sucesións e Doazóns é de 60.000 €, os gastos e tributos satisfeitos na adquisición  son 3.000 €.

   O 01/08/2018 compra ao seu irmán seu 50% por 80.000 €  satisfacendo en concepto de gastos e tributos 2000 €. O valor catastral do inmoble é de 100.000 € sendo o valor da construción 80.000 €. O inmoble estivo arrendado todo o ano.

   • Marcará adquisición onerosa e lucrativa

   • Data de adquisición 01/01/2015

   • Número de días de duración do contrato 365

   • Valor catastral (parte correspondente á porcentaxe de propiedade no inmoble) 100.000

   • Valor catastral da construción  (parte correspondente á porcentaxe de propiedade no inmoble) 80.000

   • Importe de adquisición 140.000 (60.000+80.000)

   • Gastos e tributos inherentes á adquisición 5.000 (3.000+2.000)

   O importe da amortización calculada por "Renda Web" será= 3% *(116.000) = 3.480

2. Un contribuínte herda o 01/01/2015 o 50% dun inmoble correspondendo o outro 50% ao seu irmán. O valor para os efectos do Imposto sobre Sucesións e Doazóns é de 50.000 €, os gastos e tributos satisfeitos na adquisición  son 3.000 €. O 01/08/2018 compra ao seu irmán seu 50% por 80.000 €  satisfacendo en concepto de gastos e tributos 2000 €. O valor catastral do inmoble é de 150.000 € sendo o valor da construción 120.000 €. O inmoble estivo arrendado todo o ano.

   • Marcará adquisición onerosa e lucrativa

   • Data de adquisición 01/01/2015

   • Número de días de duración do contrato 365

   • Valor catastral (parte correspondente á porcentaxe de propiedade no inmoble) 150.000

   • Valor catastral da construción  (parte correspondente á porcentaxe de propiedade no inmoble) 120.000

   • Importe de adquisición 130.000 (50.000+80.000)

   • Gastos e tributos inherentes á adquisición 5.000 (3.000+2.000)

   O importe da amortización calculada por "Renda Web" será= 3% *120.000= 3.600

Exemplo de amortización dun inmoble sobre o que se realizou unha mellora

En xaneiro adquiro uns piso por 120.000 €, os gastos e tributos satisfeitos foron 10.000 €. Antes de dedicaro ao alugamento realizou unha reforma por un valor de 30.000 €. A reforma finaliza en setembro e no mes de decembro alugo o inmoble. O valor catastral do solo é de 100.000 € e o da construción 80.000 €.

• Data de adquisición: 01/01/2021

• Número de días de duración do contrato de arrendamento: 31

• Valor catastral: 100.000

• Valor catastral da construción: 80.000

• % do valor catastral da construción (calcúlao o programa): 80%

• Importe de adquisición: 120.000

• Gastos e tributos inherentes á adquisición: 10.000

• Melloras realizadas en 2021:

  NIF de quen realizou a obra (de formalización voluntaria) Data (de formalización voluntaria) Importe: 30.000 (non se exclúe a parte de solo). Días de amortización: 31