Saltar ao contido principal
Manual práctico de Renda 2020

Cantidades destinadas á amortización

Normativa:Arts.23.1 b) Lei IRPF e 13 h) e 14 Regulamento

Teñen a consideración de gastos deducibles as cantidades destinadas á amortización do inmoble e dos demais bens cedidos con este, sempre que respondan á súa depreciación efectiva.

A amortización é a forma de ter en conta a depreciación que sofren os inmobles xeradores dos rendementos polo uso ou transcurso do tempo.

En canto á forma de cálculo para considerar que a amortización responde á depreciación efectiva debemos distinguir:

. Bens inmobles

Tratándose de bens inmobles considerarase que as amortizacións cumpren o requisito de efectividade cando, en cada ano, non excedan do resultado de aplicar a porcentaxe do 3 por 100 sobre o maior dos seguintes valores.

a. Custo de adquisición satisfeito que será:

  • No caso de inmobles adquiridos a título oneroso: o prezo de adquisición incluídos os gastos, incluídos os gastos e tributos inherentes á adquisición (notaría, rexistro, IVE non deducible, Imposto sobre Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados, gastos de axencia, etc.)sen incluír no cómputo o valor do chan, así como o custo dos investimentos e melloras efectuadas nos bens adquiridos.
  • No caso de inmobles adquiridos a título gratuíto por herdanza ou doazón: a parte dos gastos e tributos inherentes á adquisición que corresponda á construción e, no seu caso, a totalidade dos investimentos e melloras efectuadas.

b. Valor catastral, excluído o valor do chan.

Cando non se coñeza o valor do chan, este calcularase rateando o custo de adquisición satisfeito entre os valores catastrais do chan e da construción de cada ano reflectido no correspondente recibo do Imposto sobre Bens Inmobles (IBI).

Límite da amortización acumulada dos inmobles

O límite da amortización acumulada será o valor de adquisición do inmoble xerador dos rendementos.Polo tanto:

  • No caso de bens adquiridos a título oneroso, a amortización acumulada non poderá superar o custo de adquisición do inmoble, que se corresponde co seu valor de adquisición conforme ao artigo 35 da Lei do IRPF (excluído do cómputo o valor do chan).

    Conforme ao citado artigo 35 da Lei do IRPF o valor de adquisición estará formado pola suma de:

    1. O importe real polo que a devandita adquisición se tivese efectuado.
    2. O custo dos investimentos e melloras efectuadas nos bens adquiridos e os gastos e tributos inherentes á adquisición, excluídos os intereses, que tivesen sido satisfeitos polo adquirente.

    Este valor minorarase no importe das amortizacións fiscalmente deducibles, computándose en todo caso a amortización mínima, con independencia da efectiva consideración desta como gasto.Para estes efectos, considerarase como amortización mínima o resultante do período máximo de amortización ou a porcentaxe fixa que corresponda, segundo cada caso.

  • No caso dos inmobles adquiridos a título lucrativo, o límite da amortización acumulada, en cómputo global, non poderá superar o valor de adquisición nos termos do artigo 36 da Lei de IRPF (excluído do cómputo o valor do chan).

    Segundo o artigo 36 da Lei do IRPF, nestes casos tomará por importe real dos valores respectivos aqueles que resulten da aplicación das normas do Imposto sobre Sucesións e Doazóns, sen que poidan exceder do valor de mercado.

Exemplo:

Don R.R.R. adquiriu por herdanza un inmoble cuxo valor atribuído na liquidación do Imposto sobre Sucesións e Doazóns (ISD) e que consta na escritura pública de adxudicación de herdanza foi de 100.000 euros.

Os gastos e tributos inherentes á adquisición (notaria, rexistro, ISD) ascenden a 2.000 euros.

O valor catastral do inmoble herdado:80.000 euros.

A porcentaxe que representa o valor do chan respecto ao valor total do inmoble é do 20 por 100.

Unha vez herdado, o inmoble destinouse ao arrendamento a terceiros.

Calcular a amortización que corresponde a un ben inmoble que se encontra alugado e o límite de amortización acumulada deducible.

Solución:

1.Cálculo da amortización.

Tomarase para o cálculo da amortización o maior dos seguintes valores

  • Custo de adquisición satisfeito:(80% s/2.000) = 1.600
  • Valor catastral excluído o valor do chan:(80% s/ 80.000) = 64.000

O importe da amortización deducible como gasto para determinar o rendemento de capital inmobiliario será resultado de aplicar a porcentaxe do 3 por 100 sobre o maior dos valores anteriores neste caso o valor catastral excluído o valor do chan.

Polo tanto, neste caso o importe da amortización deducible será o 3% s/64.000 euros =1.920,00 euros

2.Límite amortización acumulada.

O contribuínte poderá amortizar o inmoble ata que o importe da amortización acumulada alcance o valor do inmoble para os efectos do ISD (excluíndo do cómputo o valor do chan), isto é, 80% x (100.000 +2.000) =81.600 euros.

Recorde:no suposto de que o inmoble non tivese estado arrendado durante todo o ano, a amortización deducible, os intereses e demais gastos de financiamento, os gastos en primas de seguros, comunidade, Imposto sobre Bens Inmobles, subministracións etc., serán os que correspondan ao número de días do ano en que o inmoble estivo arrendado.

Nos períodos en que o inmoble non estivese arrendado deberase imputar como renda inmobiliaria a cantidade que resulte de aplicar o 2 por 100 ou o 1,1 por 100, segundo proceda, ao valor catastral do inmoble, que proporcionalmente corresponda ao número de días comprendidos no devandito período, de acordo co previsto no artigo 85 da Lei do IRPF.

. Bens de natureza mobiliaria cedidos conxuntamente co inmoble

Serán amortizables sempre que sexan susceptibles de utilización por un período de tempo superior a un ano.

Entenderase que a amortización anual deducible por cada un dos bens cedidos cumpre o requisito de efectividade, cando o seu importe non exceda do resultado de aplicar aos seus respectivos custos de adquisición satisfeitos os coeficientes de amortización que lle corresponda de acordo coa táboa de amortizacións simplificada aprobada por Orde de 27 de marzo de 1998.

Dentro desta táboa recóllese, entre outros, o seguinte coeficiente máximo de amortización:Instalacións, mobiliario e aparellos:10 por 100.

. Dereitos ou facultades de uso ou desfrute sobre bens inmobles

Serán amortizables sempre que a súa adquisición supuxese un custo para o contribuínte.Nestes casos é preciso distinguir:

  1. Se o dereito ou facultade ten prazo de duración determinado, a amortización anual deducible será a que resulte de dividir o custo de adquisición satisfeito entre o número de anos de duración deste.
  2. Se o dereito ou facultade fose vitalicio, a amortización computable será o resultado de aplicar o coeficiente do 3 por 100 sobre o custo de adquisición satisfeito.

En ambos os dous casos, o importe das amortizacións deducibles no exercicio non poderá superar a contía dos rendementos íntegros derivados de cada dereito.

Exemplo:

Don A.S.T adquiriu mediante compravenda por un período de 10 anos o dereito de usufruto sobre un inmoble pagado por iso a cantidade de 100.000 euros. Durante 2020 o devandito inmoble estivo arrendado percibindo unha renda anual 20.000 euros

Calcular a amortización que corresponde a un ben inmoble que se encontra alugado.

Solución:

Amortización

  • Custo de adquisición /duración do usufruto (100.000 ÷ 10 anos) =10.000
  • Límite rendementos íntegros do dereito:Renda anual do aluguer =20.000

Plena propiedade e usufruto sobre un inmoble. Nos casos en que un contribuínte é titular do 50 por 100 da plena propiedade dun inmoble destinado ao arrendamento e sobre o restante 50 por 100 ten o usufruto, o gasto por amortización calcularase de forma diferente para a parte do inmoble do que é pleno propietario e a parte do que é usufrutuario, atendendo ás regras que para cada un deles antes indicamos.