Concepto de vivenda habitual

Normativa: disposición adicional vixésimo terceira Lei IRPF e 41 bis Regulamento IRPF. Véxase tamén art. 55.5 Regulamento IRPF, na redacción en vigor a 31 de decembro de 2012

A efectos fiscais, considérase vivenda habitual do contribuínte a edificación en que o contribuínte resida durante un prazo continuado de, polo menos, tres anos.

En relación cos beneficios fiscais relacionados coa vivenda habitual, nos supostos de adquisición da propiedade en prol indiviso, habendo o obrigado tributario residido ininterrompidamente na vivenda desde a súa adquisición, para o cómputo do prazo de tres anos para determinar se o inmoble ten ou non a consideración de vivenda habitual, ten que estarse á data en que se produciu a adquisición da cota indivisa, sen ter para estes fins transcendencia a data en que se adquiriu a cota restante ata completar o 100 por 100 do dominio da cousa común con motivo da división da cousa común, a disolución da sociedade de gananciais, a extinción do réxime económico matrimonial de participación ou a disolución de comunidades de bens ou separación de comuneiros.(Resolución do TEAC do 10 de setembro de 2015, Reclamación número 00/06331/2013, recaída en recurso extraordinario de alzada para a unificación de criterio).

A respecto disto, teñase en conta a Sentenza do Tribunal Supremo do 12 de decembro de 2022, recaída en recurso de casación núm. 7219/2020, (ROJ: STS 4569/2022), en que fixa como criterio interpretativo que para a aplicación da exención por reinvestimento para os efectos do IRPF, non resulta suficiente que a contribuínte ostentase a núa propiedade da vivenda que se transmite, durante unha parte do prazo continuado de, polo menos, tres anos senón que se esixe o seu pleno dominio durante todo ese tempo ao sinalar que "A exención da ganancia patrimonial obtida con ocasión da transmisión da vivenda habitual do contribuínte, sempre que o importe total obtido pola transmisión reinvístase na adquisición dunha nova vivenda habitual, regulada no art. 38 da Lei do IRPF, require que a vivenda transmitida constituíse a súa residencia habitual durante o prazo continuado de, polo menos, tres anos continuados e que ostentase durante o devandito período o pleno dominio da mesma, sen que a núa propiedade resulte título suficiente a tales efectos".

Non obstante, entenderase que a vivenda tivo o carácter de habitual, cando, a pesar de non transcorrer o devandito prazo, prodúzase o falecemento do contribuínte ou concorran outras circunstancias que necesariamente esixan o cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención do primeiro emprego ou cambio de emprego ou outras análogas xustificadas.

A expresión regulamentaria "circunstancias que necesariamente esixan o cambio de domicilio" comporta unha obrigatoriedade no devandito cambio. O termo “necesariamente” é un adverbio de xeito que, de acordo co Dicionario da Real Academia, significa con ou por necesidade ou precisión. Pola súa parte, o termo “necesidade” pode indicar todo aquilo ao que é imposible subtraerse, faltar ou resistir. Aínda é máis esclarecedor a substantiva precisión, incluído na definición de “necesariamente”, pois supón obriga ou necesidade indispensable que forza e precisa a executar unha cousa. Por último, confirma o anterior unha das definicións de “necesario ”: dícese do que se fai e executa obrigado doutra cousa, como oposto a voluntario e espontáneo.

En consecuencia, a súa aplicación require proporse se ante unha determinada situación, cambiar de domicilio é unha opción para o contribuínte ou queda á marxe da súa vontade ou conveniencia; é dicir, que o feito de que concorra unha das circunstancias enumeradas ou outras análogas non é determinante por si só, nin supón sen máis, unha excepción á esixencia do prazo xeral de residencia efectiva durante tres anos. No primeiro dos casos, é dicir, se o contribuínte mantén a posibilidade de elixir, non se estará en presenza dunha circunstancia que permita excepcionar o prazo de tres anos e, polo tanto, se o contribuínte decide cambiar de domicilio, non por iso a vivenda acadará a consideración de habitual. Na mesma liña, pode afirmarse que se se proba a concorrencia de circunstancias análogas ás enumeradas pola disposición adicional vixésimo terceira da Lei IRPF poderase excepcionar o prazo de tres anos, sempre que as mesmas esixan tamén o cambio de domicilio.

Pola súa banda, para que a vivenda adquirida constitúa a residencia habitual do contribuínte, debe ser habitada de maneira efectiva e con carácter permanente polo propio contribuínte, nun prazo de doce meses, contados a partir da data de adquisición ou terminación das obras.

Entenderase que a vivenda adquirida non perde o carácter de habitual cando concorran as seguintes circunstancias:

Cando se produza o falecemento do contribuínte.
Cando concorran outras circunstancias que necesariamente impidan a ocupación da vivenda nos termos previstos anteriormente.
Cando o contribuínte gozo de vivenda habitual por razón de cargo ou emprego e a adquirida non sexa obxecto de utilización, en cuxo caso o prazo dos doce meses comezará a contarse a partir da data do cesamento.

Cando a vivenda fose habitada de maneira efectiva e permanente polo contribuínte no prazo de doce meses, contados a partir da data de adquisición ou terminación das obras, o prazo de tres anos para considerara como vivenda habitual do contribuínte computarase desde esta última data.

No referente a este requisito de ocupación da vivenda habitual dentro dos doce meses que establece o artigo 41 bis do Regulamento do IRPF teñase en conta que non constitúe un requisito adicional para a consideración da edificación como vivenda habitual senón que vén a ampliar a dedución por investimento en vivenda tendo en conta que o contribuínte poderá aplicar a dedución aínda non residindo na mesma sempre que a ocupe nese prazo. Esta dedución, non obstante, non se consolidará ata que a residencia adquira a condición de vivenda habitual, feito que, como dixemos, producirase no momento en que o contribuínte resida nela durante un prazo continuado de tres anos.

Para os efectos da exención por reinvestimento a rehabilitación da vivenda se asimila á adquisición de vivenda, tendo tal consideración as obras na mesma que cumpran calquera dos seguintes requisitos:

Que se trate de actuacións subvencionadas en materia de rehabilitación de vivendas nos termos previstos no Real decreto 233/2013, do 5 de abril, polo que se regula o Plan Estatal de fomento do alugamento de vivendas, a rehabilitación edificatoria, e a rexeneración e renovación urbana, 2013-2016.
Que teñan por obxecto principal a reconstrución da vivenda mediante a consolidación e o tratamento das estruturas, fachadas ou cubertas e outras análogas sempre que o custo global das operacións de rehabilitación exceda do 25 por 100 do prezo de adquisición se se efectuase esta durante os dous anos inmediatamente anteriores ao inicio das obras de rehabilitación ou, noutro caso, do valor de mercado que tivese a vivenda no momento do devandito inicio. Con esta finalidade, descontarase do prezo de adquisición ou do valor de mercado da vivenda a parte proporcional correspondente ao chan.

Así mesmo, o contribuínte tamén pode obter o beneficio fiscal da exención por reinvestimento se destina as cantidades obtidas no alleamento da vivenda habitual a satisfacer o prezo dunha nova vivenda habitual en construción, incluída a posibilidade de autopromoción.

Conforme á doutrina fixada pola Sentenza do Tribunal Supremo núm. 1098/2020, do 23 de xullo de 2020, recaída no recurso contencioso-administrativo núm. 1098/2020 (ROJ: STS 2698/2020) no caso do reinvestimento en construción futura deben cumprirse dous requisitos para que sexa de aplicación a exención por reinvestimento:

1º) Que se aplique a totalidade do importe percibido á construción da nova vivenda, dentro do prazo de reinvestimento de dous anos.

2º) Que se cumpran os requisitos do artigo 55 do Regulamento do IRPF na redacción vixente a 31 de decembro de 2012, de acordo coa disposición transitoria décimo oitava da Lei do IRPF e a disposición transitoria duodécima do Regulamento do IRPF. Para o cal debe acreditarse a finalización das obras no prazo de catro anos, agás ampliación prevista nos apartados 3 e 4 do artigo 55 do Regulamento do IRPF.

Importante: aos exclusivos efectos da aplicación da exención, entenderase que o contribuínte está transmitindo a súa vivenda habitual cando a mesma constitúa a súa vivenda habitual nese momento ou tivese tal consideración ata calquera día dos dous anos anteriores á data da transmisión.