Cantidades satisfechas con derecho a deducción y base máxima deducible
Base de deducción
Con sujeción al límite de 9.040 euros, la base de la deducción está constituida por las cantidades satisfechas por el contribuyente en el ejercicio para la adquisición, construcción, rehabilitación y ampliación de la vivienda habitual, incluidos los gastos y tributos originados que hayan corrido a cargo del contribuyente, tales como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA, honorarios de arquitecto y aparejador, licencia de obras, declaración de obra nueva, gastos de notaría y registro, gastos de agencia, etc.
Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal del préstamo y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción.
La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que sea la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tenga-, no supone entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni que se agotan las posibilidades de practicar la deducción. Únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que, del total capital obtenido en este, sea atribuible a la amortización o cancelación del préstamo originario -cuando este se haya destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del período impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. En el caso de ampliación del principal, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también podrá ser objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sea cual fuese.
Respecto del nuevo préstamo o crédito, el contribuyente deberá poder acreditar su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución.
En el caso del contribuyente que en virtud de sentencia judicial de divorcio satisface la totalidad de los pagos del préstamo para la adquisición de la vivienda habitual que en su día le fue concedido conjuntamente a ambos cónyuges y por cuya amortización venían practicando los dos antes de 1 de enero de 2013 la deducción por adquisición de vivienda habitual, tiene derecho a la aplicación de dicha deducción por la totalidad de las cantidades pagadas por tal concepto aun cuando solo sea propietario del 50% de la vivienda por no haberse liquidado la sociedad de gananciales, tanto en el caso de que la vivienda continúe teniendo para él y los hijos comunes la condición de habitual como en el supuesto de que la vivienda tenga dicha condición para los hijos comunes y el otro progenitor. Véase al respecto la Resolución del TEAC de 23 de noviembre de 2021, Reclamación número 00/00629/2021, recaída en recurso extraordinario de alzada en unificación de criterio.
En estos supuestos, formarán parte de la base de la deducción, además de la amortización del capital y de los intereses, los demás gastos derivados de dicha financiación entre los que pueden citarse los siguientes:
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El coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE de 12 de noviembre). En el caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.
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Las primas de los contratos de seguro de vida y de incendios, siempre que estén incluidos en las condiciones de los préstamos hipotecarios obtenidos para la adquisición (o, en su caso, para la construcción), rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual.
Importante: de acuerdo con la disposición adicional cuadragésima quinta Ley IRPF no se integrarán en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual ni de las deducciones por este concepto establecidas por la Comunidad Autónoma las siguientes cantidades:
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Las cantidades que por la aplicación de cláusulas suelo hubieran sido satisfechas por el contribuyente en 2022, cuando antes de finalizar el plazo de presentación de autoliquidación del IRPF por dicho ejercicio se alcance un acuerdo de devolución de las mismas con la entidad financiera, o tal devolución proceda como consecuencia de la ejecución o cumplimiento de sentencias judiciales o laudos arbitrales.
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Aquellas cantidades satisfechas en ejercicios anteriores por el contribuyente en aplicación de las cláusulas suelo objeto de la devolución que se destinen directamente por la entidad financiera en el ejercicio, tras el acuerdo con el contribuyente afectado, sentencia o laudo arbitral, a minorar el principal del préstamo.
Base máxima de inversión deducible
Normativa: Art. 68.1 1º Ley IRPF, redacción a 31-12-2012
La base máxima de deducción para inversiones en adquisición, rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual es de 9.040 euros anuales.
Este límite será único para el conjunto de los conceptos de inversión reseñados y se aplicará en idéntica cuantía en tributación conjunta.
El exceso de las cantidades invertidas sobre dichos importes no puede trasladarse a ejercicios futuros.
En caso de extinción de un condominio sobre la vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013, si una de las partes obtiene el 100 por 100 de la vivienda, tendrá derecho a aplicarse el 100 por 100 de la deducción por adquisición de vivienda habitual, hasta un total de 9.040 euros de base, siempre que se hubiera aplicado en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente a su participación en el condominio.
En este caso, la aplicación de la deducción por la parte adquirida hasta completar el 100 por 100 del pleno dominio del inmueble tendrá como límite el importe que habría tenido derecho a deducirse desde la fecha de extinción del condominio el comunero que deja de ser titular del inmueble si dicha extinción no hubiera tenido lugar. La deducción estará condicionada también a que al comunero que deja de ser propietario no se le hubiera agotado a la fecha de extinción del condominio la posibilidad de seguir practicando la deducción por adquisición de vivienda habitual. Véase al respecto la Resolución del TEAC de 1 de octubre de 2020, Reclamación número 00/00561/2020, recaída en recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio.