Quantitats destinades a l'amortització

Normativa: Arts. 23.1 b) Llei IRPF i 13 h) i 14 Reglament  IRPF

Tenen la consideració de despeses deduïbles les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble i dels altres béns cedits amb el mateix, sempre que responguin a la seva depreciació efectiva.

L'amortització és la  forma de tenir en compte la depreciació que pateixen els immobles generadors dels rendiments per l'ús o transcurs del temps.

Quant a la forma de càlcul per considerar que l'amortització respon a la depreciació efectiva hem de distingir:

• Béns immobles

Tractant-se de béns immobles es considerarà que les amortitzacions compleixen el requisit d'efectivitat quan, en cada any, no excedeixin el resultat d'aplicar el percentatge del 3 per 100 sobre el major dels següents valors:

a. Cost d'adquisició satisfet, que serà:

• En el cas d'immobles adquirits a títol onerós: el preu d'adquisició, incloses les despeses i tributs inherents a l'adquisició (notaria, registre,  IVA no deduïble, Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, despeses d'agència, etc.) sense incloure en el còmput el valor del sòl, així com el cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits.

• En el cas d'immobles adquirits a títol gratuït per herència o donació: el valor del bé adquirit en aplicació de les normes  de l'Impost sobre Successions o Donacions o el seu valor comprovat en aquests gravàmens (exclòs del còmput el valor del sòl), més les despeses i els tributs inherents a l'adquisició que correspongui a la construcció i, si escau,  la totalitat de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits.

  Criteri interpretatiu fixat pel Tribunal Suprem (Sala Contenciosa Administrativa) en la seva Sentència número 1130/2021, de 15 de setembre (ROJ: STS 3483/2021).

b. Valor cadastral, exclòs el valor del sòl.

Quan no es conegui el valor del sòl, aquest es calcularà prorratejant el cost d'adquisició satisfet entre els valors cadastrals del sòl i de la construcció de cada any reflectit en el corresponent rebut de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI).

Límit de l'amortització acumulada dels immobles

El límit de l'amortització acumulada serà el valor d'adquisició de l'immoble generador dels rendiments. Per tant:

• En el cas de béns adquirits a títol onerós, l'amortització acumulada no podrà superar el seu valor d'adquisició conforme a l'article 35 de la Llei de l'IRPF (exclòs del còmput el valor del sòl).

  Conforme a l'esmentat article 35 de la Llei de l'IRPF el valor d'adquisició estarà format per la suma de:

  1. L'import real pel qual aquesta adquisició s'hagués efectuat.

  2. El cost de les inversions i millores efectuades en els béns adquirits i les despeses i els tributs inherents a l'adquisició, exclosos els interessos, que haguessin estat satisfets per l'adquirent.

• En el cas dels immobles adquirits a títol lucratiu, el límit de l'amortització acumulada, en còmput global, no podrà superar el valor d'adquisició en els termes de l'article 36 de la Llei d'IRPF  (exclòs del còmput el valor del sòl).

  Segons l'article 36 de la Llei de l'IRPF, en aquests casos es prendrà per un import real dels valors respectius aquells que resultin de l'aplicació de les normes de l'Impost sobre Successions i Donacions, sense que puguin excedir el valor de mercat.

• Béns de naturalesa mobiliària cedits conjuntament amb l'immoble

Seran amortitzables sempre que siguin susceptibles d'utilització per un període de temps superior a un any.

S'entendrà que l'amortització anual deduïble per cadascun dels béns cedits compleix el requisit d'efectivitat, quan el seu import no excedeixi el resultat d'aplicar als seus respectius costos d'adquisició satisfetes els coeficients d'amortització que li correspongui d'acord amb la  taula d'amortitzacions simplificada  aprovada per Ordre de 27 de març de 1998.

Dins aquesta taula es recull, entre d'altres, el següent coeficient màxim d'amortització,  que per a  Instal·lacions, mobiliari i béns és  el  10 per 100.

• Drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles

Seran amortitzables sempre que la seva adquisició hagi suposat un cost per al contribuent. En aquests casos cal distingir:

1. Si el dret o facultat té termini de durada determinat, l'amortització anual deduïble serà la que resulti de dividir el cost d'adquisició satisfet entre el nombre d'anys de durada del mateix.

2. Si el dret o facultat fos vitalici, l'amortització computable serà el resultat d'aplicar el coeficient del 3 per 100 sobre el cost d'adquisició satisfet.

En ambdós casos, l'import de les amortitzacions deduïbles en l'exercici no podrà superar la quantia dels rendiments íntegres derivats de cada dret.

Plena propietat i usdefruit sobre un immoble.En els casos en què un contribuent és titular del 50 per 100 de la plena propietat d'un immoble destinat a l'arrendament i sobre el restant 50 per 100 té l'usdefruit,  la despesa per amortització es calcularà de forma diferent per a la part de l'immoble del que és ple propietari i la part del que és usufructuari, tenint en compte les regles que per a cadascun d'ells van ser indicades amb anterioritat.