Saltar ao contido principal
Manual práctico IVA 2021

Exencións inmobiliarias

Están exentas as seguintes operacións:

  • As entregas de terreos rústicos e demais que non teñan a condición de edificables e os destinados exclusivamente a parques e xardíns públicos ou a superficies viais de uso público.

  • As segundas e ulteriores entregas de edificacións, incluídos os terreos en que se achen encravadas, cando teñan lugar despois de rematada a súa construción ou rehabilitación.

    Concepto de rehabilitación de edificacións:

    Consideraranse obras de rehabilitación de edificacións as que reúnan os seguintes requisitos:

    1. Que o seu obxecto principal sexa a reconstrución destas, entendéndose cumprimento este requisito cando máis do 50% do custo total do proxecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación ou tratamento de elementos estruturais, fachadas ou cubertas ou con obras análogas ou conexas ás de rehabilitación.

    2. Que o custo total das obras a que se refira o proxecto exceda do 25 por cento dun dos seguintes importes:

      • Do prezo de adquisición, se se tivese adquirido a edificación durante os dous anos inmediatamente anteriores ao inicio das obras de rehabilitación.

      • Do valor de mercado que tivese a edificación ou parte desta no momento do inicio das obras de rehabilitación, se o devandito inicio se efectúa unha vez transcorridos 2 anos dende a adquisición da edificación.

        En ambos os dous casos, descontarase do prezo de adquisición ou do valor de mercado da edificación a parte proporcional correspondente ao chan.

    Consideraranse obras análogas ás de rehabilitación as seguintes:

    1. As de adecuación estrutural que proporcionen á edificación condicións de seguridade construtiva, de forma que quede garantida a súa estabilidade e resistencia mecánica.

    2. As de reforzo ou adecuación da cimentación, así como as que afecten ou consistan no tratamento de piares ou forxados.

    3. As de ampliación da superficie construída, sobre e baixo rasante.

    4. As de reconstrución de fachadas e patios interiores.
    5. As de instalación de elementos elevadores, incluídas os destinados a salvar barreiras arquitectónicas para o seu uso por minusválidos.

    Consideraranse obras conexas ás de rehabilitación:

    As que se citan a continuación cando o seu custo total sexa inferior ao derivado das obras de consolidación ou tratamento de elementos estruturais, fachadas ou cubertas e, no seu caso, das obras análogas a estas, sempre que estean vinculadas a elas de forma indisociable e non consistan no mero acabado ou ornato da edificación nin no simple mantemento ou pintura da fachada:

    1. As obras de albanelaría, fontanaría e carpintaría.
    2. As destinadas á mellora e adecuación de cerramentos, instalacións eléctricas, auga e climatización e protección contra incendios.
    3. As obras de rehabilitación enerxética.

    Consideraranse obras de rehabilitación enerxética:

    As destinadas á mellora do comportamento enerxético das edificacións reducindo a súa demanda enerxética, ao aumento do rendemento dos sistemas e instalacións térmicas ou á incorporación de equipos que utilicen fontes de enerxía renovables.

    Para os efectos do IVA considéranse primeiras entregas:

    As entregas polo promotor de edificacións cuxa construción ou rehabilitación estea rematada salvo que se utilizasen por prazo igual ou superior a 2 anos e adquíranse por persoa distinta á que o utilizou durante o devandito período.

    A exención non se aplica a entregas realizadas por empresas de arrendamento financeiro no exercicio da opción de compra inherente a estes contratos, sempre que teñan unha duración mínima de 10 anos nin ás entregas para a súa inmediata rehabilitación ou demolición e posterior promoción.

    Exemplo:

    Un promotor construíu unha edificación á que dá o seguinte destino:

    • O baixo úsao como oficinas da empresa dende xaneiro do ano “n”
    • O primeiro teno alugado á señora A dende febreiro do ano “n”
    • O segundo teno alugado ao señor B dende outubro do ano “n”
    • O terceiro teno alugado ao señor C dende xaneiro do ano “n”
    • O cuarto está desocupado.

    Vende a totalidade do edificio á señora A en setembro do ano “n +2”. Prodúcense as seguintes entregas:

    1. Suxeitas e non exentas por ser primeiras entregas:

      • A adquisición do primeiro piso que tiña alugado a propia señora A, independentemente do período de utilización.

      • A adquisición do segundo piso que estivo alugado ao señor B por un período de tempo inferior aos 2 anos.

      • A adquisición do cuarto piso que estivo desocupado.

    2. Estarán exentas por tratarse de segundas entregas:

      • O baixo ocupado polo propio promotor por un prazo superior a 2 anos.
      • O terceiro alugado ao señor C durante un prazo superior a 2 anos.
  • Os arrendamentos e a constitución e transmisión de dereitos reais de gozo e desfrute, que teñan por obxecto os seguintes bens:

    1. Terreos, incluídas as construcións inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para a explotación dun terreo rústico.

      Exemplo:

      Non está exenta a cesión dun terreo rústico a unha sociedade mercantil para realizar a extracción de mármore xa que o obxecto da operación é a cesión dun dereito a extraer mármore e adquirir a súa propiedade e non a simple cesión de uso do terreo.

    2. Os edificios ou partes dos mesmos destinados exclusivamente a vivendas ou ao seu posterior arrendamento por entidades xestoras de programas públicos de apoio á vivenda ou entidades acollidas ao réxime especial de Entidades dedicadas ao arrendamento de vivendas, incluídos, os garaxes e anexos accesorios e os mobles, arrendados conxuntamente con aqueles.

      Exemplo:

      O aluguer dunha vivenda realizado por unha sociedade non está exento do imposto por non ter uso exclusivo para vivenda ao ser unha persoa xurídica a arrendataria independentemente de que a use a sociedade, a subarrende ou a ceda aos seus traballadores como retribución parcial do traballo.

A exención non inclúe, entre outros supostos, os arrendamentos de terreos para estacionamento de vehículos, para depósito ou almacenaxe de bens, para exposicións ou para publicidade, nin tampouco a constitución ou transmisión de dereitos reais de superficie.

Poderán ser obxecto de renuncia polo suxeito pasivo as exencións relativas a:

  1. Entregas de terreos non edificables.
  2. Segundas e ulteriores entregas de edificacións.

A renuncia á exención só procede sempre que o adquirente:

  1. Sexa un suxeito pasivo que actúe no exercicio das súas actividades empresariais ou profesionais.

  2. Teña dereito á dedución total ou parcial do imposto soportado ao realizar a adquisición ou, cando non cumpríndose o anterior, en función do seu destino previsible, os bens adquiridos vaian ser utilizados, total ou parcialmente, na realización de operacións que orixinen o dereito á dedución.