Exencións inmobiliarias
Están exentas as seguintes operacións:
As entregas de terreos rústicos e demais que non teñan a condición de edificables e os destinados exclusivamente a parques e xardíns públicos ou a superficies viais de uso público.
As segundas e ulteriores entregas de edificacións, incluídos os terreos en que se achen encravadas, cando teñan lugar despois de rematada a súa construción ou rehabilitación.
Concepto de rehabilitación de edificacións:
Consideraranse obras de rehabilitación de edificacións as que reúnan os seguintes requisitos:
Que o seu obxecto principal sexa a reconstrución destas, entendéndose cumprimento este requisito cando máis do 50% do custo total do proxecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación ou tratamento de elementos estruturais, fachadas ou cubertas ou con obras análogas ou conexas ás de rehabilitación.
Que o custo total das obras a que se refira o proxecto exceda do 25 por cento dun dos seguintes importes:
Do prezo de adquisición, se se tivese adquirido a edificación durante os dous anos inmediatamente anteriores ao inicio das obras de rehabilitación.
Do valor de mercado que tivese a edificación ou parte desta no momento do inicio das obras de rehabilitación, se o devandito inicio se efectúa unha vez transcorridos 2 anos dende a adquisición da edificación.
En ambos os dous casos, descontarase do prezo de adquisición ou do valor de mercado da edificación a parte proporcional correspondente ao chan.
Consideraranse obras análogas ás de rehabilitación as seguintes:
As de adecuación estrutural que proporcionen á edificación condicións de seguridade construtiva, de forma que quede garantida a súa estabilidade e resistencia mecánica.
As de reforzo ou adecuación da cimentación, así como as que afecten ou consistan no tratamento de piares ou forxados.
As de ampliación da superficie construída, sobre e baixo rasante.
- As de reconstrución de fachadas e patios interiores.
As de instalación de elementos elevadores, incluídas os destinados a salvar barreiras arquitectónicas para o seu uso por minusválidos.
Consideraranse obras conexas ás de rehabilitación:
As que se citan a continuación cando o seu custo total sexa inferior ao derivado das obras de consolidación ou tratamento de elementos estruturais, fachadas ou cubertas e, no seu caso, das obras análogas a estas, sempre que estean vinculadas a elas de forma indisociable e non consistan no mero acabado ou ornato da edificación nin no simple mantemento ou pintura da fachada:
- As obras de albanelaría, fontanaría e carpintaría.
- As destinadas á mellora e adecuación de cerramentos, instalacións eléctricas, auga e climatización e protección contra incendios.
- As obras de rehabilitación enerxética.
Consideraranse obras de rehabilitación enerxética:
As destinadas á mellora do comportamento enerxético das edificacións reducindo a súa demanda enerxética, ao aumento do rendemento dos sistemas e instalacións térmicas ou á incorporación de equipos que utilicen fontes de enerxía renovables.
Para os efectos do IVA considéranse primeiras entregas:
As entregas polo promotor de edificacións cuxa construción ou rehabilitación estea rematada salvo que se utilizasen por prazo igual ou superior a 2 anos e adquíranse por persoa distinta á que o utilizou durante o devandito período.
A exención non se aplica a entregas realizadas por empresas de arrendamento financeiro no exercicio da opción de compra inherente a estes contratos, sempre que teñan unha duración mínima de 10 anos nin ás entregas para a súa inmediata rehabilitación ou demolición e posterior promoción.
Exemplo:
Un promotor construíu unha edificación á que dá o seguinte destino:
- O baixo úsao como oficinas da empresa dende xaneiro do ano “n”
- O primeiro teno alugado á señora A dende febreiro do ano “n”
- O segundo teno alugado ao señor B dende outubro do ano “n”
- O terceiro teno alugado ao señor C dende xaneiro do ano “n”
- O cuarto está desocupado.
Vende a totalidade do edificio á señora A en setembro do ano “n +2”. Prodúcense as seguintes entregas:
Suxeitas e non exentas por ser primeiras entregas:
A adquisición do primeiro piso que tiña alugado a propia señora A, independentemente do período de utilización.
A adquisición do segundo piso que estivo alugado ao señor B por un período de tempo inferior aos 2 anos.
A adquisición do cuarto piso que estivo desocupado.
Estarán exentas por tratarse de segundas entregas:
- O baixo ocupado polo propio promotor por un prazo superior a 2 anos.
- O terceiro alugado ao señor C durante un prazo superior a 2 anos.
Os arrendamentos e a constitución e transmisión de dereitos reais de gozo e desfrute, que teñan por obxecto os seguintes bens:
Terreos, incluídas as construcións inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para a explotación dun terreo rústico.
Exemplo:
Non está exenta a cesión dun terreo rústico a unha sociedade mercantil para realizar a extracción de mármore xa que o obxecto da operación é a cesión dun dereito a extraer mármore e adquirir a súa propiedade e non a simple cesión de uso do terreo.
Os edificios ou partes dos mesmos destinados exclusivamente a vivendas ou ao seu posterior arrendamento por entidades xestoras de programas públicos de apoio á vivenda ou entidades acollidas ao réxime especial de Entidades dedicadas ao arrendamento de vivendas, incluídos, os garaxes e anexos accesorios e os mobles, arrendados conxuntamente con aqueles.
Exemplo:
O aluguer dunha vivenda realizado por unha sociedade non está exento do imposto por non ter uso exclusivo para vivenda ao ser unha persoa xurídica a arrendataria independentemente de que a use a sociedade, a subarrende ou a ceda aos seus traballadores como retribución parcial do traballo.
A exención non inclúe, entre outros supostos, os arrendamentos de terreos para estacionamento de vehículos, para depósito ou almacenaxe de bens, para exposicións ou para publicidade, nin tampouco a constitución ou transmisión de dereitos reais de superficie.
Poderán ser obxecto de renuncia polo suxeito pasivo as exencións relativas a:
- Entregas de terreos non edificables.
- Segundas e ulteriores entregas de edificacións.
A renuncia á exención só procede sempre que o adquirente:
Sexa un suxeito pasivo que actúe no exercicio das súas actividades empresariais ou profesionais.
Teña dereito á dedución total ou parcial do imposto soportado ao realizar a adquisición ou, cando non cumpríndose o anterior, en función do seu destino previsible, os bens adquiridos vaian ser utilizados, total ou parcialmente, na realización de operacións que orixinen o dereito á dedución.