Cuestións específicas sobre tributación de inmobles

Ganancia patrimonial derivada da transmisión

Normativa interna

Normativa: artigo 13.1.i) Lei IRNR

Conforme á normativa interna, considéranse rendas obtidas en territorio español as ganancias patrimoniais cando procedan de bens inmobles situados en territorio español.

Exención parcial:

Normativa: Disposición adicional cuarta Lei IRNR

Están exentas nun 50 %as ganancias patrimoniais derivadas da venda de inmobles urbanos situados en territorio español que fosen adquiridos a partir do 12 de maio de 2012 e ata o 31 de decembro de 2012. Esta exención parcial non resulta aplicable:

• No caso de persoas físicas, cando o inmoble se adquirise ou transmitido ao seu cónxuxe, a calquera persoa unida ao contribuínte por parentesco, en liña recta ou colateral, por consanguinidade ou afinidade, ata o segundo grao incluído, a unha entidade respecto da que se produza, co contribuínte ou con calquera das persoas anteriormente citadas, algunha das circunstancias establecidas no artigo 42 do Código de Comercio, con independencia da residencia e da obriga de formular contas anuais consolidadas.

• No caso de entidades, cando o inmoble se adquirise ou transmitido a unha persoa ou entidade respecto da que se produza algunha das circunstancias establecidas no artigo 42 do Código de Comercio, con independencia da residencia e da obriga de formular contas anuais consolidadas, ou ao cónxuxe da persoa anteriormente indicada ou a calquera persoa unida a esta por parentesco, en liña recta ou colateral, por consanguinidade ou afinidade, ata o segundo grao incluído.

Exención por reinvestimento en vivenda habitual para contribuíntes residentes noutro Estado membro da UE, Islandia, Noruega e, desde 11-07-2021, Liechtenstein:

Normativa: Disposición adicional sétima Lei IRNR

No caso de contribuíntes residentes nun Estado membro da Unión Europea, ou do Espazo Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria (con efectos desde o 11 de xullo de 2021, as referencias normativas efectuadas a Estados cos que exista un efectivo intercambio de información tributaria enténdense efectuadas a Estados cos que exista normativa sobre asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria nos termos previstos na Lei 58/2003, do 17 de decembro, Xeral Tributaria, que sexa de aplicación. Ver  Anexo V), poderán excluírse de gravame as ganancias patrimoniais obtidas pola transmisión de que fose a súa vivenda habitual en España, sempre que o importe total obtido pola transmisión reinvístase na adquisición dunha nova vivenda habitual. Cando o importe reinvestido sexa inferior ao total do percibido na transmisión, unicamente excluirase de tributación a parte proporcional da ganancia patrimonial obtida que corresponda á cantidade reinvestida.

Cando o reinvestimento se producise con anterioridade á data en que se deba presentar a declaración, o reinvestimento, total ou parcial, poderá terse en conta para determinar a débeda tributaria correspondente.

Malia o anterior, resultarán de aplicación a obriga de retención por parte do adquirente do inmoble (a través do modelo 211) así como a de presentación da declaración (modelo 210 subapartado H) e ingreso da débeda tributaria correspondente.

No modelo de autoliquidación 210 indicarase como tipo de renda o código 33, se o reinvestimento se produciu antes da transmisión, ou o código 34, cando o reinvestimento se produce despois da transmisión.

Se o reinvestimento se produciu con posterioridade á data en que se debe presentar a declaración, poderá solicitarse a devolución total ou parcial da débeda tributaria ingresada correspondente á ganancia patrimonial obtida mediante a presentación do modelo de solicitude aprobada na Orde HAP/2474/2015, do 19 de novembro (BOE do 24 de novembro).

Convenio

De acordo cos Convenios subscritos por España, as ganancias derivadas do alleamento de bens inmobles situados en territorio español poden someterse a imposición en España.

Tributación

Normativa: artigos 24, 25 e 26 Lei IRNR

As rendas obtidas sen mediación do  EP deben tributar de forma separada por cada devindicación total ou parcial da renda sometida a gravame.

A base impoñible correspondente ás ganancias patrimoniais determinarase aplicando, en xeral, a cada alteración patrimonial, as normas do IRPF. As ganancias calcularanse por diferenza entre os valores de transmisión e de adquisición.

Nas transmisións onerosas, o valor de adquisición estará formado polo importe real polo que se adquiriu o inmoble, máis o custo dos investimentos e melloras ⁽¹⁾ , se é o caso, efectuadas (sen que se computen, para estes fins, os gastos de conservación e reparación) ao que se sumarán o importe dos gastos (comisións, Fedatario público, Rexistro, etc.) e tributos inherentes á adquisición (Transmisións Patrimoniais e Actos Xurídicos Documentados, IVE ou Imposto sobre Sucesións ou Doazóns se a adquisición se realizou a título gratuíto), excluídos os intereses, satisfeitos polo agora transmitente. O importe así determinado minorarase, cando proceder, no importe das amortizacións regulamentariamente practicadas, computandose, en todo caso, a amortización mínima ⁽²⁾

No caso de transmisións producidas desde o 1 de xaneiro de 2015 suprimíronse os coeficientes de actualización.

O valor de transmisión será o importe real polo que o alleamento se efectuase, minorado no importe dos gastos e tributos inherentes á transmisión que fose por conta do vendedor.

Cando a adquisición ou a transmisión fose a título lucrativo ou gratuíto (herdanza, legado ou doazón) aplicaranse as regras anteriores, tomando por importe real dos valores respectivos aqueles que resulten da aplicación das normas do Imposto sobre Sucesións e Doazóns, sen que poida exceder do valor de mercado.

A diferenza entre o valor de transmisión e o valor de adquisición así determinados será a ganancia que se someta a tributación.

Réxime transitorio:

Normativa: Disposición transitoria única Lei IRNR

Non obstante, no caso de persoas físicas, se o inmoble foi adquirido con anterioridadal 31 de decembro de 1994, a ganancia previamente achada pode ser reducida ao resultar aplicable un réxime transitorio.

Nestes casos haberá que ter en conta as seguintes regras :

Só a parte da ganancia patrimonial xerada con anterioridade ao 20 de xaneiro de 2006 sería susceptible de redución.

• Regra 1. Cálculo da parte da ganancia patrimonial xerada antes de 20-01-2006

  Determínase a parte da ganancia patrimonial susceptible de redución en función da proporción que representan os días transcorridos desde a data de adquisición ata o 19 de xaneiro de 2006 con respecto aos días totais transcorridos desde a data de adquisición ata a de transmisión.

• Regra 2. Cálculo da redución (ver exemplo )

  A parte da ganancia xerada con anterioridade a 20 de xaneiro de 2006 reducirase, se é o caso, da seguinte maneira:

  1. Calcularase o número de anos que medie entre a data de adquisición do elemento e o 31 de decembro de 1996, redondeado por exceso.

  2. Calcularase o valor de transmisión de todos os elementos patrimoniais a cuxa ganancia patrimonial resultáselle de aplicación este mesmo réxime transitorio, transmitidos desde o 1 de xaneiro de 2015 ata agora de transmisión do elemento patrimonial. (Cando este resultado sexa superior a 400.000 euros, non se practicará redución algunha ).

  3. Cando sexa inferior a 400.000 euros a suma do valor de transmisión do elemento patrimonial e a contía a que se refire a letra b) anterior, a parte da ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20 de xaneiro de 2006 reducirase no importe resultante de aplicar o 11,11% por cada ano de permanencia dos sinalados na letra a) anterior que exceda de dous.

  4. Cando sexa superior a 400.000 euros a suma do valor de transmisión do elemento patrimonial e a contía a que se refire a letra b) anterior, pero o resultado do que se dispón na letra b) anterior sexa inferior a 400.000 euros, practicarase a redución á parte da ganancia patrimonial xerada con anterioridade a 20 de xaneiro de 2006 que proporcionalmente corresponda á parte do valor de transmisión que sumado á contía da letra b) anterior non supere 400.000 euros.

  Se o contribuínte adquiriu o inmoble en dúas datas distintas ou o inmoble foi obxecto de mellora, haberá que efectuar os cálculos coma se se tratase de dúas ganancias patrimoniais, con períodos de permanencia distinta na aplicación dos coeficientes de redución e diferentes coeficientes de actualización.

O tipo de gravame aplicable é o 19%

Deducións: da cota tributaria só poderán deducirse:

• As deducións por donativos, nos termos previstos na Lei de IRPF e na Lei de réxime fiscal das entidades sen fins lucrativos e dos incentivos fiscais ao mecenado.

• A retención practicada polo adquirente do inmoble.

Retención a conta

Normativa: artigo 25.2 Lei IRNR; artigo 14 Regulamento IRNR e artigo 8 Orde EHA/3316/2010, do 17 de decembro, pola que se aproban os modelos de autoliquidación 210, 211 e 213 do IRNR .

A persoa que adquire o inmoble, sexa ou non residente, está obrigada a reter e ingresar no Tesouro Público o 3% da contraprestación acordada. Esta retención ten para o vendedor o carácter de pagamento a conta do imposto que corresponda pola ganancia derivada da transmisión.

O adquirente ingresará a retención mediante o modelo 211, no prazo dun mes a partir da data de transmisión, e entregará ao vendedor non residente un exemplar do modelo 211, a fin de que este último poida deducir a retención da cota tributaria resultante da declaración da ganancia. Se a retención é superior á cota tributaria, poderase obter a devolución do exceso.