Saltar al contingut principal
Manual pràctic de Renda 2020

Concepte de rendiments del capital immobiliari

Normativa:Art. 22.1 Llei IRPF

Tenen la consideració de rendiments íntegres de capital immobiliari els que deriven del arrendament o de la constitució o cessió de drets o facultats d'ús o gaudi sobre béns immobles rústics i urbans o de drets reals que hi recaiguen, la qual titularitat corresponga al contribuent i no es troben afectes a activitats econòmiques realitzades pel mateix.

La titularitat, plena o compartida, del dret de propietat o de drets reals de gaudi sobre béns immobles que no estiguen arrendats ni cedits a tercers, ni tampoc no estiguen afectes a activitats econòmiques, no genera rendiments del capital immobiliari, sinó que dona lloc a l'aplicació del règim especial d'imputació de rendes immobiliàries, a excepció de la vivenda habitual, els solars no edificats i els immobles de naturalesa rústica.

Vegen-se sobre això, dins del Capítol 10, l'epígraf "Règim d'Imputació de rendes immobiliàries", i els articles 6.2.e) i 85 de la Llei del IRPF

Altres precisions en relació amb el concepte de rendiments del capital immobiliari

1.Arrendament d'immoble com a rendiment del capital immobiliari

Normativa:Art. 27.2 Llei IRPF

Els rendiments derivats del arrendament de béns immobles tenen la consideració de rendiments del capital immobiliari, tret que el arrendament es realitze com a activitat econòmica.

A estos efectes, s'entén que l'arrendament de béns immobles es realitza com a activitat econòmica únicament quan per a l'ordenació d'esta s'utilitze, almenys, una persona feta servir amb contracte laboral i a jornada completa.

Perquè els rendiments derivats de l'arrendament es qualifiquen com a rendiments de capital immobiliari, el lloguer s'ha de limitar a la mera posada a disposició d'un immoble durant períodes de temps, sense que vaja acompanyat de la prestació de servicis propis de la indústria hotelera com poden ser:servicis periòdics de neteja, de canvi de roba, de restauració, de lleure o altres de naturalesa anàloga.Si va acompanyat d'este tipus de servicis complementaris estem davant d'una activitat empresarial i els rendiments derivats de la mateixa tindran la consideració de rendiments d'activitats econòmiques, d'acord amb el previst a l'article 27.1 de la Llei del IRPF.

En conseqüència, si es deixen servicis propis de la indústria hotelera pel llogater ens trobem davant de rendiments derivats d'activitats econòmiques i si no es presten tals servicis davant de rendiments del capital immobiliari, tret que es presente la circumstància previstes a l'article 27.2 de la Llei del  IRPF (açò és, que es dispose d'una persona amb contracte laboral i jornada completa per a l'ordenació de l'activitat), en el cas del qual, també els rendiments derivats de l'arrendament tindran la consideració de rendiments d'activitats econòmiques.

2.Subarrendament

Normativa:Art. 25.4.c) Llei IRPF

En el supòsit de subarrendaments, les quantitats percebudes pel sotsarrendador es consideren rendiments del capital mobiliari.

Tanmateix, la participació del propietari o usufructuari de l'immoble en el preu del sotsarrendament té la consideració de rendiments del capital immobiliari, sense que siga procedent aplicar sobre el rendiment net la reducció per arrendament de béns immobles destinats a habitatge, establida a l'article 23.2 de la Llei del IRPF, que més endavant es comenta.

3.Arrendament de negocis o mines

Normativa:Art. 25.4.c) Llei IRPF

Les quantitats percebudes per arrendaments de negocis o mines tenen la consideració fiscal de rendiments del capital mobiliari.

Tanmateix, si l'arrendament únicament és d'un local de negoci, els rendiments obtinguts s'han de qualificar com del capital immobiliari i quantificar-se aplicant les regles que es comenten en este Capítol.

S'ha de distingir entre arrendament d'un local de negoci i l'arrendament de negoci:si l'objecte del contracte d'arrendament no són només els béns mobles i immobles, sinó també una unitat econòmica amb entitat pròpia susceptible de ser immediatament explotada, o pendent per a ser-ho de meres formalitats administratives, el rendiment percebut es computarà entre els procedents del capital mobiliari;si l'objecte de l'arrendament és únicament el local de negoci, el rendiment es considerarà procedent del capital immobiliari.

4.Indemnització per resolució anticipada del contracte d'arrendament

La indemnització satisfeta com a conseqüència de la resolució anticipada del contracte d'arrendament té per al propietari-llogater la consideració de millora i no la de despesa deduïble per a la determinació del rendiment net del capital immobiliari.Per al arrendatari que la percep constituïx un guany patrimonial el període de generació del qual serà el que corresponga en funció de l'antiguitat del contracte d'arrendament.

5.Immoble amb ús o destinació simultaniege en el mateix període (arrendat i a disposició dels seus titulars)

Quan un immoble siga objecte en el mateix període impositiu d'utilitzacions successives o simultànies diferents, és a dir, arrendada durant part de l'any i a disposició del seu titular la resta, la renda derivada de l'arrendament constituïx rendiment del capital immobiliari i la corresponent al període no arrendat o a la part no arrendada té la consideració de renda imputada per la titularitat de l'immoble, sempre que este no es convertisca en la vivenda habitual del contribuent.

La imputació de rendes pels immobles que hagen estat durant l'exercici, totalment o parcialment, a disposició dels seus propietaris o usufructuaris es comenta al Capítol 10.

L'import dels rendiments i de la renda imputada es determinarà en proporció amb el nombre de dies que s'hagen trobat arrendats o sense arrendar, respectivament, els immobles dins de l'exercici.

5.L'arrendament d'elements comuns d'un edifici

L'arrendament d'elements comuns d'un edifici com, per exemple, partix de la façana o de la coberta, per la comunitat de propietaris dona lloc a rendiments del capital immobiliari que s'atribuiran als copropietaris segons la seua participació en la comunitat.

El règim d'atribució de rendes obtingudes per determinades entitats, incloses les comunitats de propietaris, al Capítol 10.